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L'exigibilité des loyers commerciaux et professionnels

Que faire face à un locataire commercial qui ne règle pas ses loyers ? Procédure Judicaire ou négociation ?

Deux décisions récentes du Tribunal Judicaire de PARIS, l'une du juge des référés du 21 janvier et l'autre du JEX en date du 20 janvier viennent de nouveau indiquer que si les loyers des locaux commerciaux et professionnels demeurent a priori exigibles, les Bailleurs ne peuvent toujours pas pour l'instant entreprendre d'action judicaire afin d'en obtenir le paiement forcé à défaut de leur règlement spontané par les preneurs.
 
Dans la 1ère décision, le juge des référés indique une nouvelle fois qu'une demande en paiement/expulsion du Bailleur se heurte à des contestations sérieuses sur le fondement des articles :
 
- 1104 du Code civil qui impose aux parties d'un contrat de l'exécuter de bonne foi et donc en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités de son exécution.
 
- 1195 du Code civil prévoyant les conséquences d'un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat (étant précisé que ce texte n'est applicable que pour les baux conclus postérieurement au 1er octobre 2016).
 
Sans surprise maintenant le Bailleur est renvoyé devant le Juge du fond pour faire valoir ses droits à défaut d'entente avec son locataire.
 
 
Dans la 2ème décision, le JEX, statuant sur une demande de contestation d'une saisie attribution réalisée par le Bailleur, va plus loin car il a retenu que l’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la perte de la chose louée prévue par l'article 1722 du Code civil.
 
La jurisprudence a admis depuis longtemps que la perte par cas fortuit ne soit pas uniquement de nature matérielle mais puisse être « juridique » et consister dans l'impossibilité pour le locataire de jouir complètement du local loué.
 
Il a par exemple été jugé qu'il y avait perte totale du bien loué en cas d'interdiction administrative d'exploiter une salle de cinéma où les conditions de sécurité du public ne sont plus assurées ou en cas d'interdiction d'exploiter un commerce situé dans un périmètre de rénovation urbaine résultant d'une disposition légale.
 
Mais c'est a priori la première fois qu'un juge se prononce en ce sens dans l'hypothèse de la fermeture d'un commerce du fait des restrictions sanitaires liées à l'épidémie de Covid-19.
 
Reste à voir si la Cour de cassation validera ce raisonnement car jusqu'à présent la jurisprudence exigeait deux conditions pour faire application de ce texte :
 
- que l'impossibilité d'user du bien loué conformément à sa destination soit définitive.
- que la perte devrait toucher la chose louée elle-même. 
 
Si cette décision était confirmée, les bailleurs devront renoncer aux loyers échus pendant les périodes de fermetures administratives
 
Quoiqu'il en soit cette décision doit une nouvelle fois servir d'alerte aux Bailleurs. Leurs loyers seront difficilement récupérables par la voie judicaire et leur intérêt bien compris doit les pousser à trouver des accords avec leurs locataires, accords qui doivent bien évidemment faire l'objet de protocoles d'accord visant l'article 2044 du Code civil (savoir être équivalent à une décision de justice).
 
C'est la solution que nous préconisons depuis l'origine de cette crise et qui apparait désormais incontournable à la lecture de ces dernières décisions judicaires.
 
N'hésitez pas à nous contacter pour tous renseignements complémentaires.
 

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