Avocats spécialistes du droit immobilier

Actualités & Conseils

Le projet de la Loi « 4D » et la mise à jour des règlements de copropriété

Adoptée le 21 juillet, quelles sont les conséquences de la loi « 4D » pour la mise à jour obligatoire des règlements de copropriété ?

Le 21 Juillet, le Sénat a adopté en première lecture le projet de Loi dit « 4D » qui comporte dans son article 24 des dispositions sur la mise à jour obligatoire des règlements de copropriété au travers d’un « cavalier législatif ».

En premier lieu, et comme largement anticipé, le délai permettant la mise en conformité des règlements de copropriété, qui a été fixé au 23 novembre 2021 par la Loi ELAN, doit être repoussé de 3 ans, savoir au 23 novembre 2024.

L’exposé des motifs du projet de Loi indique que :

« Ce délai est porté à six ans, compte tenu de la complexité des opérations de mise en conformité de ces règlements de copropriété et des difficultés qui ont résulté de la crise sanitaire liée au covid-19. »

Il s’agit là d’une disposition de bon sens car il est évident que seule une infime partie des règlements de copropriété aura été mise à jour dans 3 mois.

En second lieu , ce projet de Loi apporte une réponse aux conséquences possibles d’une non mise en conformité du règlement de copropriété dans le délai, en ce qui concerne les lots transitoires, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

Les professionnels étaient à peu près unanimes pour dire qu’une non mise en conformité du règlement aurait pour conséquence de les voir purement et simplement supprimés (notamment les Professeurs H. PERINET-MARQUET et D. TOMASIN qui font autorité en la matière).

D’ailleurs, la Cour de cassation dans un arrêt en date du 17 juin 2021et, au visa de l’article 206 de la loi ELAN, a cassé l’arrêt d’appel statuant sur l’inexistence du lot transitoire dont le volume ne peut être déterminé dans le règlement de copropriété en indiquant que celui-ci n’est pas inexistant car « le délai laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété » était toujours en cours.  (https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/527_17_47327.html)

Cet arrêt signifie clairement que passé la date limite fixée par la Loi, les lots transitoires non « mis à jour » disparaîtraient.

Une telle sanction a légitimement inquiété car les lots transitoires (ainsi que les parties communes à jouissance privative) peuvent avoir une valeur considérable.

De ce fait, il a été inséré dans le projet de Loi « 4D » les dispositions suivantes :

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique [ELAN] est ainsi modifiée :

1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :

II. – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. » ;

2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé

« II. – L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

« Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »

En l’état du texte, une absence de mise à jour du règlement de copropriété ne pourra donc pas entrainer l’inexistence des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative.

Cependant, cette modification est loin de régler toutes les difficultés car l’obligation de mettre à jour les règlements de copropriété demeure et certains commentateurs commencent à faire la distinction entre l’inexistence et l’inopposabilité. De plus, les notaires sont de plus en plus attentifs à ces points lors des mutations, avec le risque de les voir bloquées.

En outre, les articles 1 et 6-2 de la Loi du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas modifiés et de ce fait les copropriétés seront toujours tenues de vérifier la concordance entre les parties communes spéciales et les charges spéciales (l’une ne pouvant exister sans l’autre et réciproquement) et l’existence de lots uniquement composés de droit de jouissance.

Il convient désormais d’attendre quelle version définitive de la cette Loi sera adoptée par l’Assemblée nationale avant sa publication au Journal Officiel, d’autant plus que le texte a déjà fait l’objet de nombreuses modifications par le Sénat.

Dans cette attente, il semble des plus opportuns de continuer à recenser les stipulations litigieuses dans les règlements de copropriété.

Notre service d’audit se tient à votre disposition pour identifier les stipulations à corriger.



Dernières Actualités & Conseils