Vous êtes ici

La scission de copropriété après la Loi ALUR

La scission de copropriété est régie par les dispositions de l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965.

Elle est subordonnée aux trois conditions préalables suivantes :

 

-        il faut qu’il s’agisse d’une copropriété comportant plusieurs bâtiments,

 

-        il faut également que la division en propriété du sol soit possible pour permettre la constitution de copropriétés séparées,

 

-        il faut par ailleurs que la division soit décidée par une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments à retrancher de la copropriété initiale, dont la décision doit ensuite être approuvée par l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

 

Les deux premières conditions relèvent d’un état matériel de fait.

 

La dernière implique une démarche juridique génératrice de constitution de  2 nouvelles entités (SDC) qui se substitue à celle d’origine, soit le Syndicat des Copropriétaires actuel (SDC).

 

En l’espèce, l’ensemble immobilier est composé de deux bâtiments distincts :

 

-        un bâtiment en façade sur la rue,

 

-        un bâtiment d’angle ouvrant sur une courette intérieure.

 

La séparation effective des deux bâtiments considérés autorise une scission.

 

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :

 

« Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

 

a)      le propriétaire d’un ou de plusieurs de ces lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art 25) ;

 

b)      les copropriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée générale spéciale (AGS) et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée (art. 25), demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25) sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

 

Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

 

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

 

Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

 

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

 

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.»

 

Cet article envisage deux situations distinctes :

 

-        ou bien il s’agit du retrait de la copropriété d’un bâtiment ou d’un terrain non bâti appartenant à une seule personne ;

 

-        ou bien l’initiative de la division est prise par les copropriétaires dans les lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments (notre situation).

 

Dans les deux cas, l’assemblée générale statue « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (majorité de l’article 25).

 

Il n’est pas possible de recourir à un second vote (article 25-1) si la majorité n’est pas obtenue.

 

La scission entraînant la substitution à la copropriété d’origine de nouvelles copropriétés séparées, celles-ci doivent être dotées chacune de leur propre règlement de copropriété.

 

Ces règlements de copropriété sont adoptés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24) sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble.

 

Seule la modification de la destination des immeubles désormais séparés relève de décisions prises à l’unanimité.

 

En résumé, le processus de décisions(sous réserve de ce qui vient d’être indiqué pour la destination de l’immeuble) s’opère selon les phases suivantes :

 

I - Réunion de l’assemblée spéciale des copropriétaires ou des bâtiments à retrancher – L’ordre du jour porte sur les questions suivantes :

 

-        décision du retrait de la copropriété (majorité article 25),

 

-        approbation des modalités de la scission (mutation des parties communes, par exemple par voie d’échanges, sort des équipements communs…) (majorité article 25),

 

II - Réunion de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier à diviser – A son ordre du jour figurent :

 

-        l’approbation du projet de scission préalablement adopté par l’assemblée spéciale susvisée (majorité article 25),

 

-        l’approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission, celles-ci relevant de sa seule compétence (majorité article 25),

 

-        désignation d’un liquidateur au Syndicat initial pour clôturer les comptes et les opérations éventuellement encore en cours (notamment les actions judiciaires en cours tant en demande qu’en défense),

 

-        si nécessaire, la décision de constituer une union de syndicats pour la gestion des éléments d’équipements communs reconnus impartageables entre les copropriétaires issues de la division (majorité article 24).

 

-        vote sur les modalités de transfert des attributions et engagements du syndicat vers les nouveaux syndicats (majorité article 24),

 

-        l’approbation des adaptations à apporter à son règlement de copropriété initial (majorité article 24).

 

III - Réunion de l’assemblée générale de chaque nouveau syndicat après les décisions ci-dessus :

 

-        approbation du règlement de copropriété devant s’appliquer à chaque nouvelle copropriété (majorité article 24),

 

-        approbation de l’état de répartition des charges afférentes à chaque copropriété, (majorité article 24).

 

Depuis la Loi ALUR l’article 28 II de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que :

 

« La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application du 3° de l'article 1251 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division. « 

 

Il s’agit là d’une avancée notable car auparavant, on devait désigner un liquidateur de l’ancien Syndicat original qui avait pour mission de recouvrer les dettes de ce dernier et de régler les créanciers, ce qui peut mettre plusieurs années.

 

Toutefois, la désignation d’un tel liquidateur peut rester nécessaire en cas de procédures judiciaires impliquant l’ancien Syndicat original.

 

Le Cabinet AUDINEAU et Associés à l'habitude de suivre des scissions de copropriété (du permier vote de l'Assemblée générale à la publication des actes définitifs) et peut bien évidemment vous aider pour tout projet en ce sens.

AARPI AUDINEAU - GUITTON | 10 rue de la Pépinière 75008 PARIS - Mentions légales - Plan du site
Theme by Danetsoft and Danang Probo Sayekti inspired by Maksimer