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Le conseil constitutionnel se prononce sur la non-réduction des voix des bailleurs sociaux majoritaires.


Le conseil constitutionnel se prononce sur la non-réduction des voix des bailleurs sociaux majoritaires.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, prévoit que lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires, c’est la réduction des voix du copropriétaire majoritaire.

Toutefois, le code de la construction et de l’habitation prévoit dans son article L443-15 une exception à cette disposition pour les organismes HLM, restés copropriétaires majoritaires dans un immeuble suite à la mise en vente d’une partie de leur patrimoine.

Une question prioritaire de constitutionnalité a été posée au conseil constitutionnel (QPC) sur la légitimité d’autoriser les HLM majoritaires à ne pas être soumis à la limitation des voix prévu par l’article 22 précité.

La partie soutenant la demande faisait valoir les arguments suivants : 

  • « en écartant les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui limitent le nombre de voix dont un copropriétaire majoritaire dispose en assemblée générale, les dispositions contestées permettent à un tel copropriétaire d'imposer ses décisions à l'ensemble des autres copropriétaires et portent une atteinte disproportionnée à l'exercice du droit de propriété de ces derniers ; »
  • « il résulte néanmoins de l'article 2 de la Déclaration de 1789 que les atteintes portées à ce droit doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi ; »

Le conseil constitutionnel, dans un arrêt en date du 11 juillet 2014, a rejeté cette demande en statuant :  

« (…) il appartient aux juridictions compétentes de faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires, ni le droit de propriété ni aucun autre principe ou règle de valeur constitutionnelle n'interdit qu'un copropriétaire dont la quote-part dans les parties communes est majoritaire puisse disposer, en assemblée générale, d'un nombre de voix proportionnel à l'importance de ses droits dans l'immeuble »

« Le quatrième alinéa de l'article L. 443-15 du code de la construction et de l'habitation est conforme à la Constitution. »

En lisant cette décision a contrario, il convient maintenant de poser la question de la constitutionalité de l’article 22 en lui-même.

En effet, cet article porte atteinte d’une certaine manière au droit de propriété et entraine une rupture d’égalité à l’heure actuelle entre le copropriétaire majoritaire « lambda » (à qui la réduction de voix s’applique) et le copropriétaire majoritaire qui est un organisme HLM.

Le conseil constitutionnel va probablement devoir de nouveau statuer sur ce point dans les années à venir.

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