Vous êtes ici

Suppression d'une loge de concierge et droit de l'urbanisme - changement d'usage

LA SUPPRESSION DE LA LOGE DE GARDIEN

 

1)      Vis-à-vis du droit de la copropriété.

Historiquement, la jurisprudence a considéré que si l’existence d’un concierge était prévue par le règlement de copropriété, la décision de procéder à sa suppression relevait de l’unanimité de la totalité des copropriétaires car cette suppression constituait une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives telle que résultant du règlement de copropriété.

Toutefois, certaines décisions avaient admis la validité d’une telle résolution adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 s’il était possible de mettre en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents (interphones, boîtes aux lettres…).

La loi dite BOUTIN du 25 mars 2009 est venue modifier l’article 26 de la Loi précitée qui est rédigée désormais comme suit :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :

f. la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble »

Désormais il est certain que la décision de supprimer le poste de gardien et de supprimer ou de vendre la Loge dudit gardien doit être adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 précité, sauf dans les immeubles de très haut standing.

 

2)      Vis-à-vis du droit de l’urbanisme.

Une fois la loge désaffectée est-ce que le Syndicat des copropriétaires en a la libre disposition vis-à-vis du droit de l’urbanisme ?

Si l’Assemblée générale transforme l’ancienne loge en un lot privatif qu’elle vend ensuite à usage d’habitation, cette opération ne pose bien évidemment aucune difficulté vis-à-vis du droit de l’urbanisme, l’affectation à usage de logement du local n’étant pas modifiée.

En revanche, la transformation de l’ancienne loge en locaux technique (local V.O. ou local vélos/poussettes), voire en voie de circulation (agrandissement du hall d’entrée par exemple) pose difficulté.

En effet l’article L. 631 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

Bien évidemment le fait que la loge ne soit pas un lot de copropriété n’a aucune conséquence quant à l’applicabilité de ce texte.

En effet, le droit de l’urbanisme n’est pas fondé sur le statut juridique du local (en copropriété ou non, parties communes ou privatives, en indivision ou non, …) mais sur son existence réelle.

Il convient donc de tenir compte de ces dispositions, ce qui entraine l’obligation d’obtenir une autorisation administrative de changement d’affectation dans les communes concernées et aux conditions fixées par ces dernières.

A Paris, depuis sa modification en 2009, le règlement municipal impose une compensation pour toute suppression d’un local d’habitation même situé en rez-de-chaussée, savoir :

-          Soit de créer un local d’habitation d’une surface au moins équivalente (création pure ou transformation d’un local à usage autre en un local à usage d’habitation),

-          Soit  racheter ce droit (dit de « commercialité) à un tiers qui procède à une des opérations précitées concomitamment.

Ces dispositions d’ordre public ne prévoient aucune dérogation même si la copropriété se voit contraint de supprimer toute ou partie de l’ancienne loge afin de se mettre en conformité avec d’autres législation également d’ordre public (notamment de sécurité incendie en ce qui concerne le stockage des containers poubelles et d’accessibilité aux handicapés en ce qui concerne l’agrandissement des voies de circulation).

Comme il est presque toujours impossible pour les copropriétés de créer des surfaces nouvelles d’habitation, celles-ci n’ont pas d’autres choix que de racheter de la commercialité.

Cet achat peut se faire directement de gré-à-gré (mais  il est fort rare de connaitre un opérateur procédant à la création de nouvelles surfaces d’habitation), soit auprès d’opérateurs publics de type « HLM » (qui dispose d’interlocuteurs dédiés pour ce type d’opération), soit auprès d’agence immobilières spécialisées.

A compter du 1er janvier 2015, il sera nécessaire sur Paris de racheter au moins la moitié de la surface de « commercialité » à un opérateur réalisant une création de locaux d’habitation dans le même arrondissement, ce qui rendra l’opération indiscutablement plus difficile (ce qui est d’ailleurs le but de cette évolution réglementaire).

Comme il ne s’agit pas d’un acte « d’acquisition immobilière » il ne relève pas de la majorité des deux tiers de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 en assemblée générale mais simplement de la majorité de l’article 24.

Le respect de cette législation est très important car les sanctions sont pénales et la copropriété peut surtout être condamnée à remettre les lieux en l’état.

Mais surtout il convient de souligner que sa violation n’est couverte par aucune prescription. De ce fait, même plus de trente ans après une transformation irrégulière, le propriétaire des lieux litigieux peut se voir contraint de remettre les lieux en l’état et les services de l’urbanisme sont en droit de refuser toute autorisation administrative d’effectuer des travaux tant que la situation n’a pas été régularisée.

AARPI AUDINEAU - GUITTON | 10 rue de la Pépinière 75008 PARIS - Mentions légales - Plan du site
Theme by Danetsoft and Danang Probo Sayekti inspired by Maksimer