La loi « 3DS » et la mise à jour des règlements de copropriété

Adoption définitive de la Loi « 3DS » - quelles impacts pour la mise à jour des règlements de copropriété?

Après de longs débats parlementaires, la Loi « 3DS » (anciennement dénommée « 4D ») a été définitivement adoptée  et promulguée le 21 février 2022.

Cette Loi introduit de nouvelles modifications s’agissant notamment de la mise à jour des règlements de copropriété.

En premier lieu, le délai permettant la mise en conformité des règlements de copropriété, qui avait été fixé au 23 novembre 2021 par la Loi ELAN et qui devait être repoussé de 3 ans par la loi « 4D », a été purement et simplement supprimé.

En second lieu, l’article 89 de la Loi 3DS apporte une réponse aux conséquences possibles d’une absence de mise en conformité des règlements de copropriété, en ce qui concerne les lots transitoires et les parties communes à jouissance privative.

Les professionnels étaient à peu près unanimes pour dire qu’une absence de mise en conformité du règlement aurait pour conséquence de les voir purement et simplement supprimés (notamment les Professeurs H. PERINET-MARQUET et D. TOMASIN qui font autorité en la matière).

Cette analyse avait été confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt en date du 17 juin 2021 rendu au visa de l’article 206 de la loi ELAN.

Une telle sanction a légitimement inquiété car les lots transitoires, ainsi que les parties communes à jouissance privative, peuvent avoir une valeur considérable.

De ce fait, il a été inséré dans la loi « 3DS » les dispositions suivantes :

« La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique est ainsi modifiée :

1° Le II de l'article 206 est ainsi rédigé :
II.- Les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ce lot. »

2° Le II de l'article 209 est ainsi rédigé :

« II.-L'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n'est applicable qu'aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes. »

Dès lors, une absence de mise à jour du règlement de copropriété n'est pas susceptible d'entraîner l’inexistence des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative.

Cependant, cette modification est loin de régler toutes les difficultés car l’obligation de mettre à jour les règlements de copropriété demeure : les textes précités indiquent bien que ces points doivent être inscrits à l'ordre du jour de chaque Assemblée (et donc jusqu'à la résolution des difficultés).

En outre, certains commentateurs commencent à faire la distinction entre l’inexistence et l’inopposabilité et comme vous le savez les notaires sont de plus en plus attentifs à ces points lors des mutations, avec le risque de les voir bloquées.

Enfin et surtout, les articles 1 et 6-2 de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas modifiés et de ce fait les copropriétés sont toujours tenues de vérifier la concordance entre les parties communes spéciales et les charges spéciales (l’une ne pouvant exister sans l’autre et réciproquement) et l’existence de lots uniquement composés de droit de jouissance.

En conséquence, il est clair que la Loi "3DS" n'a pas fait disparaitre les obligations créées par la Loi ELAN sur le sujet.

Bien au contraire, les dispositions introduites par la Loi ELAN sur ce sujet, même désormais atténuées dans leur portée, révèlent une insécurité juridique à laquelle il convient de répondre en procédant à la mise à jour des règlements de copropriété lorsqu'une irrégularité sera constatée.A minima, il apparait ainsi prudent de continuer à recenser les stipulations litigieuses dans les règlements de copropriété.

Nous sommes bien évidemment à votre disposition pour tous renseignements complémentaires, notamment pour rédiger vos modèles de résolutions types à inscrire à l'ordre du jour de vos prochaines Assemblées générales, n'hésitez pas à nous contacter.