Les conséquences de la réforme du cautionnement sur les baux

Protection contre les loyers impayés et d’éventuelles dégradations locatives, la caution est une garantie pour les propriétaires. 

La réforme attendue en matière de sûretés issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021 entrera en vigueur au 1er janvier 2022 concerne donc les bailleurs.

Le cautionnement fait partie des sûretés personnelles. Il est défini à l’article 2288 du Code civil qui dispose aujourd’hui que :

« Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’est pas satisfait lui-même ».

À partir du 1er janvier 2022, l’article 2288 sera rédigé de la sorte :

« Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

Bien que cette nouvelle version du texte n’apporte rien de nouveau, à l’exception d’introduire une définition plus précise du cautionnement, plusieurs modifications viennent quant à elles modifier le régime juridique de cette sûreté à l’article 2297 du Code civil. Trois évolutions sont à noter.

En premier lieu, la réforme vient introduire un formalisme plus libre dans la passation du contrat. À ce jour, la caution doit stipuler mot pour mot une mention précise qui prévoit la teneur de l’engagement (art. 2292 du Code civil). Toutefois, en pratique certaines cautions voulant se soustraire à leurs engagements omettaient volontairement un mot, une phrase ou même la signature de l’acte qui l’entache alors d’irrégularité. Avec l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution ne sera plus tenue de rédiger mot pour mot de manière manuscrite ladite mention puisque la formule sera choisie librement par cette dernière. Elle devra néanmoins mettre en évidence que la personne qui se porte caution soit éclairée sur la teneur et l’étendue de ses engagements permettant de lutter contre les abus précités avec des cautions de mauvaise foi qui rédigeait le texte en omettant volontairement certaines mentions (nouvel art. 2297 du Code civil).

« A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci » (al. 1).

Il est à préciser que, conformément au droit antérieur à la réforme, le cautionnement donné par acte notarié (al. 3, art. 1369 du Code civil) ou par acte d’avocat (al. 3, art. 1174, al. 2) demeurera dispensé de cette mention.

En second lieu, il sera désormais possible de rédiger et signer l’acte de cautionnement de manière dématérialisée. Si l’introduction d’une signature électronique constitue un gain de temps pour les parties au contrat permettant d’accélérer la formation du bail, il importera néanmoins que l’acte électronique permette d’établir avec certitude que l’engagement émane bien de la caution (al. 2, art. 1174 du Code civil).

En troisième lieu, cette réforme prévoit une évolution majeure en introduisant de nouvelles possibilités pour la caution de contester le contrat de bail. Pour le moment, la caution ne peut pas contester le contrat de bail en vertu de l’effet relatif des contrats aux tiers (art. 1199 du Code civil). Dès lors, un tiers au contrat ne peut pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle (art. 1231-1 du Code civil) contre une partie au contrat. Néanmoins, le tiers en cas de préjudice subi par l’exécution du contrat de bail peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle (art. 1240 du Code civil) contre l’une de ses parties.

La nouvelle version de l’article 2298 du Code civil dispose que « la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur ».

Autrement dit, à compter du 1er janvier 2022, les personnes qui se portent caution - en plus de pouvoir contester la dette de l’acte de cautionnement - pourront aussi contester la validité du contrat de bail sur lequel porte l’acte de cautionnement alors qu’ils n’en sont pas parties. Cette incursion du tiers dans le bail vient donc atténuer l’effet relatif des contrats, principe pourtant bien établi en droit des obligations.

Concrètement, une caution pourra désormais agir en nullité du contrat de bail sur les fondements des vices du consentement : erreur, dol et violence (art. 1130 du Code civil). Cette faculté octroyée à la caution permet également de sécuriser la légalité du contrat de bail puisque cette dernière pourra soulever un vice du contrat que le locataire ou le bailleur n’aurait pas vu.

In fine, la relation entre la caution et le bailleur semble être renforcée par cette ordonnance. D’ailleurs, le nouvel article 2299 introduit un devoir de mise en garde en vertu duquel le créancier (le bailleur, en l’espèce) est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. L’apport principal de cette disposition concerne la sanction. A ce titre, dans l’hypothèse où le bailleur a manqué à son obligation de mise en garde, ce dernier ne sera plus assujetti au paiement de dommages-intérêts venant réparer un préjudice de perte de chance de ne pas contracter mais à la déchéance du droit du créancier contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci.

Néanmoins, même si cette réforme vient apporter de nouvelles garanties à la caution, certaines limites sont toutefois à rappeler. En effet, une caution contestant la dette ne pourra pas agir sur le fondement de l’incapacité du débiteur locataire à conclure le contrat de bail (al. 2, nouvel art. 2293). En effet, la caution est censée connaître le débiteur et ne peut pas avancer, par exemple, la minorité du locataire pour demander la nullité du contrat. La même limite sera également applicable dans le cas où le locataire serait soumis à une procédure de surendettement.