Le gel des loyers est-il applicable à tous les logements classés « F » ou « G » par le Diagnostic de performance énergétique ?
Cette question suscite un véritable débat juridique : ni les textes ni la jurisprudence n’ont, pour l’instant, apporté une réponse précise.
La combinaison de l’article 159 de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 et du décret n°2022—1079 du 22 juillet 2022 institue un blocage des loyers pour les logements les plus énergivores, considérés comme passoires énergétiques ou thermiques, classés « F » ou « G » par le Diagnostic de performance énergétique (DPE).
Pour rappel, la durée de validité des DPE diffère en fonction de la date de réalisation (article 1 du décret n° 2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique) :
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Mais qu’en est-il des anciens DPE, réalisés avant le 1er septembre 2021, qui sont donc en principe valides jusqu’au 31 décembre 2024 ?
L’article 159 de la loi « Climat et Résilience » dispose en son III que :
« Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. ».
De même, l’article 3 du décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 prévoit que :
« Les dispositions du présent décret ne s’appliquent pas aux logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. »
Ce qu’il faut retenir ici est la référence à l’article 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) qui fixe la nouvelle classification énergétique des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation :
« Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d'habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an, s'agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s'agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Un arrêté des ministres chargés de la construction et de l'énergie définit les seuils permettant de classer les bâtiments ou parties de bâtiment dans les catégories suivantes (…). »
Or, cet article a été introduit précisément par l’article 148 de loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, applicable à compter de l’entrée en vigueur de ladite Loi, soit à partir du 23 août 2021.
Ainsi, conformément au principe classique de non-rétroactivité de la Loi, et à défaut de dispositions contraires, la nouvelle classification « F » et « G » (codifiée à l’article 173-1-1 du CCH) n’est applicable qu’aux DPE réalisés après le 23 août 2021 et qui intègrent les critères définis à l’article 173-1-1 précité.
Dès lors, et sous réserve de l’interprétation souveraine des juges du fond, les DPE réalisés avant le 23 août 2021 répondant aux anciens critères, antérieurs à la Loi « Climat et Résilience », échappent donc au gel des loyers jusqu’au 31 décembre 2024.
Toutefois, il est à préciser que, conformément aux dates de validités précitées, si les DPE ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ces derniers seront valides jusqu’au 31 décembre 2022. Ainsi, à compter du 1er janvier 2023, un nouveau DPE devra établir la situation énergétique du logement au regard des nouveaux critères. Par conséquent, si ce dernier est classé « F » ou « G », les loyers seront bloqués à compter du 1er janvier 2023.
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