Il arrive qu’un litige en apparence trivial révèle, en réalité, des enjeux juridiques majeurs. Une histoire de sanitaire qui finit devant le Tribunal judiciaire n’a, en soi, rien d’exceptionnel en copropriété. Ce qui l’est davantage, en revanche, c’est la portée juridique que peut revêtir une telle affaire, surtout lorsqu’elle conduit le juge à préciser les conditions de mise en œuvre de l’article 6-2 de la Loi du 10 juillet 1965 et à remettre en cause des pratiques jusqu’alors considérées comme acquises.
Tel est précisément l’apport du jugement, dans le cadre d’un dossier porté par le cabinet, rendu par le Tribunal judiciaire de Paris, le 30 janvier 2026.
1) L’affirmation d’un vote restreint pour les décisions relatives aux parties communes spéciales ?
Dans une décision très récente, le Tribunal judiciaire de Paris a rendu une décision novatrice au sujet de l’article 6-2 de la Loi du 10 juillet 1965, à propos de l’articulation entre parties communes spéciales et habilitation du syndic à agir en justice.
Pour rappel, l’article 6-2 de la Loi du 10 juillet 1965, institué par la Loi « ELAN » dispose que :
« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes. »
Concrètement, cet article institue un régime spécifique pour les parties communes spéciales, qui se traduit par une limitation du droit de vote et de décision à leurs seuls titulaires, excluant les autres copropriétaires de l’immeuble.
La Cour de cassation avait déjà tiré les premières conséquences de ce dispositif, dans son arrêt du 1er juin 2022, en jugeant que « seuls les copropriétaires titulaires de parties communes spéciales pouvaient décider de leur aliénation » (Civ. 3e , 1er juin 2022, n° 21-16.232).
Le Tribunal judiciaire de Paris prolonge cette analyse en l’appliquant à l’habilitation à agir en justice prévue par l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
En l’espèce, un copropriétaire s’était accaparé un WC commun – qualifié de partie commune spéciale conformément aux stipulations du règlement de copropriété – et refusait de le restituer.
Dès lors, l’Assemblée générale avait habilité le syndic à agir en justice à son encontre, conformément aux dispositions de l’article 55 ; cette résolution ayant été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires.
De façon inattendue, le Tribunal judicaire a estimé l’habilitation à agir irrégulière et prononce, en conséquence, la nullité de la résolution, au motif qu’elle aurait dû être adoptée par les seuls copropriétaires titulaires de l’indivision spéciale concernée :
« Dès lors, en application des dispositions de l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, l’habilitation du syndic à agir en justice pour la libération d’une partie commune spéciale doit être soumise au vote des seuls copropriétaires concernés par cette partie commune spéciale et propriétaires indivis de celle-ci, soit en l’espèce les seuls copropriétaires du bâtiment sur rue.
En l’espèce, il résulte du procès-verbal que cette résolution a été soumise, comme les autres, au vote de l’ensemble du syndicat des copropriétaires, alors qu’elle devait l’être à ceux du seul bâtiment sur rue.
En l’absence de disposition contraire du règlement de copropriété ou de circonstances exceptionnelles affectant l’unité ou la destination de l’immeuble dans son ensemble justifiant que cette résolution soit soumise à l’ensemble du syndicat, il convient de constater que la résolution n°21 encourt la nullité. ».
2. Une remise en cause de la répartition traditionnelle des frais de justice ?
Il s’agit de la première décision en la matière, à notre connaissance, car jusqu’à présent il était considéré :
- Que les actions judiciaires étant diligenté par le Syndicat des copropriétaires et que, par suite, tous les copropriétaires devaient nécessairement participer à la décision de les mettre en œuvre.
- Et ce, d’autant plus, que les frais de procédure relevant des dispositions du 2ème alinéa de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, devaient obligatoirement être répartis en charges communes générales.
Si cette jurisprudence venait à être confirmée par la Cour de cassation, les conséquences pratiques seraient importantes. Pour cause, il conviendrait désormais de faire voter les habilitations à agir concernant des parties communes spéciales (notamment pour mettre fin à leur appropriation irrégulière) aux seuls propriétaires des lots faisant partie de cette indivision particulière, lesquels seraient également appelés à supporter les frais de procédures y afférents.
Toutefois, la juridiction parisienne envisage deux exceptions possibles en cas :
- De dispositions contraires prévues dans le règlement de copropriété.
- De circonstances exceptionnelles affectant l’unité ou la destination de l’immeuble dans son ensemble.
Dans ces deux hypothèses, tous les copropriétaires seraient amenés à voter l’habilitation à agir en justice et, par voie de conséquence, à supporter les frais de procédure en découlant.
Cette jurisprudence n’est pas encore certaine, mais si elle devait être confirmée par la juridiction suprême, le vote d’une habilitation à agir en justice, incontestable d’un point de vue juridique, va devenir beaucoup plus délicate en cas d’existence de parties communes spéciales.
Dans ce contexte, nous restons à votre entière disposition pour vous accompagner dans l’analyse des règlements de copropriété et la détermination des modalités de vote à retenir dans la perspective de résolutions à soumettre aux copropriétaires réunis en Assemblée générale.
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