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Loi « Climat » et Plan pluriannuel de travaux : les copropriétés doivent revoir leurs plans

Adoptée le 22 août, la loi  dite «Climat et Résilience » impactera les projets des copropriétés

La Loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, adoptée le 22 août 2021, s’est fixée l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici 2030. Trois mesures concernent le Droit de la copropriété : l’installation de bornes de recharge électrique, l’obligation de diagnostic de performance énergétique ainsi que le plan pluriannuel de travaux.

Sur ce dernier point, l’article 171 de la Loi instaure le retour de l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux, sous une forme légèrement remaniée, afin d’essayer d’encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique. En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place, en plus du fonds travaux, le diagnostic technique global (DTG). Ces deux dispositifs n’ont pas donné les résultats escomptés par les pouvoirs publiques.

Il avait alors été envisagé de réformer le plan pluriannuel de travaux dans le cadre de l’ordonnance du droit de la copropriété du 29 octobre 2019, cependant cela a été abandonné en raison du risque d’inconstitutionnalité de la mesure au motif que cette dernière contreviendrait au droit de propriété des copropriétaires. Cette mesure a donc fait son retour dans la loi « Climat-Résilience ». La nuance, du point de vue de la constitutionnalité, résulte dans le fait que l’obligation ne porte plus sur l’adoption d’un plan de travaux mais sur celle d’un projet de plan de travaux qui se transformera, par le vote des copropriétaires, en plan de travaux.

Cette mesure qui vient modifier les articles 14-1 et 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 concerne les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, à l’issue d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction de l’immeuble, puis tous les dix ans. Elle entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots. Pour les immeubles qui comptent 50 à 200 lots, le délai est repoussé au 1er janvier 2024 tandis que pour les copropriétés de moins de 50 lots, ce dernier entrera en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, si l’immeuble a fait l’objet d’un diagnostic technique global en cours de validité ne faisant apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat sera dispensé de l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel durant la période de validité du diagnostic.

Concrètement, les syndicats de copropriétaires auront l’obligation de réaliser un plan de travaux chiffré sur 10 ans, en plus de prévoir obligatoirement une provision annuelle sur fonds dédié. Ce nouveau dispositif permettra d’engager plus rapidement les dépenses nécessaires aux travaux de rénovation énergétique. Le document devra comporter : 

  • La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergies.
  • Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation.
  • Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années (à noter que la liste des travaux ainsi que l’échéancier doivent figurer dans le carnet d’entretien de l’immeuble).

L’établissement du projet de plan pluriannuel doit être inscrit à l’ordre du jour de l’Assemblée générale des copropriétaires par le syndic et voté à la majorité de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965, tandis que son adoption (totale ou partielle) doit être décidée à la majorité de l’article 25 par la première Assemblée générale qui suit l’élaboration ou la révision de ce projet.

Enfin, cette obligation d’élaboration d’un plan s’accompagne d’une obligation de provision annuelle sur un fonds travaux afin de financer les rénovations à venir. L’obligation d’instituer un fonds travaux ne concerne plus que les immeubles achevés depuis plus de dix ans mais toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation. Les « petites copropriétés » de moins de 10 lots ne pourront donc plus déroger, même à l’unanimité, à l’institution de ce fonds. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées pour le versement du budget prévisionnel.

En cas d’adoption d’un plan pluriannuel, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5% du montant de travaux inscrits au plan et à 5% du budget prévisionnel. De plus, le texte de Loi rappelle que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat de copropriétaires. En cas de cession d’un lot, aucun remboursement ne sera effectué.

Enfin, le texte de Loi prévoit qu’en l’absence de ce plan ou si les travaux adoptés ne permettent manifestement pas la sécurité des occupants, l’administration pourra se substituer au syndic en réalisant elle-même le plan, aux frais de la copropriété. Il apparaît donc fondamental que les copropriétés missionnent un professionnel spécialisé (article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation) pour élaborer ce plan.

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