Quels moyens juridiques pour lutter contre les locations AirBnb en copropriété ?

Synthèse des législations applicables et de la jurisprudence

Cher lecteur,

Comme vous le savez les locations en meublés de courte durée de type « Airbnb » sont une source de nuisances et donc de tensions dans les immeubles soumis au statut de la copropriété.

Cette note a pour but de faire le point sur les textes applicables en la matière et surtout sur les possibilités d’action des copropriétés quand elles sont confrontées à cette situation.

Il convient tout d’abord de rappeler que deux législations s’appliquent avec leur logique propre (en silos), savoir le droit des meublés de tourisme et le droit de l’urbanisme d’un côté et le droit de la copropriété d’un autre côté.

1. Les meublés de tourisme et le droit de l’urbanisme

De quoi parle-t-on ?

La législation en la matière ne vise que les meublés de tourisme, c’est à dire les locations meublées de courte durée, mises en place par des professionnels ou des particuliers.

Les locations d’une chambre privée d’un logement ou d’une chambre d’hôte ne sont donc pas visées, car comme précise l’article 145 la loi ELAN :

“…les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” – Article L324-1-1 du Code du Tourisme.

Il est donc possible de louer une chambre d’un appartement (c’est-à-dire d’un local à destination d’habitation au sens de l’urbanisme) sans limitation de durée. Il faut cependant qu’elle respecte un certain nombre de règles relatives aux logements décents (elle doit notamment être d’une surface d’au moins 9 m2).

En revanche la location d’une « unité » de logement en entier est soumis au décret “Airbnb” n°2017-678 du 28 avril 2017 qui concerne les exigences demandées aux propriétaires ou professionnels de la location meublée saisonnière, il y a une déclaration à faire ou non selon le nombre d’habitants de la commune correspondante au logement selon le tableau suivant :

Il convient de préciser qu’en plus des Villes de plus de 200.000 habitants sont également concernés par les règles « renforcées » toutes les villes de la petite couronne savoir celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Dans les cas définis ci-dessus le propriétaire doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie de la commune du lieu de situation du bien (composé de 13 caractères) qui doit être visible sur les plateformes en ligne ou les sites d’annonces. 

Dans les Villes de plus de 200.000 habitants (et celles de la petite couronne), si le bien loué n’est pas une résidence principale ou si celle-ci est louée plus de 120 jours par an, il est nécessaire que ledit bien soit à usage commercial selon le droit de l’urbanisme et si ce n’est pas le cas (notamment lorsqu’il est à usage d’habitation) il faut obtenir un changement de destination selon les dispositions des articles L. 613-7 et suivants du Code de la construction.

Un tel changement de destination nécessite une demande d'autorisation d'urbanisme, c'est à dire, selon le cas, une déclaration préalable ou un permis de construire.

A Paris, ces autorisations ne peuvent être délivrées qu’à condition de proposer une compensation. La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce…).

Cette compensation permet ainsi de reconstituer la « perte» d’un logement par la création d’un autre logement, afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques.

Le demandeur d’un changement d’usage à caractère réel (c’est à dire un changement de destination) peut soit :

• proposer en compensation des locaux à autre usage que l’habitation dont il est propriétaire et qu’il va transformer en logements.
  
  
• acheter un titre de compensation (ou commercialité) auprès d’un tiers, propriétaire de locaux affectés à un autre usage que l’habitation (bureaux, commerces…) qu’il va transformer en logements.

C’est la raison pour laquelle à l’heure actuelle des investisseurs recherchent des biens à usage commercial (par exemple des boutiques) pour matériellement les transformer en appartements et ainsi pouvoir les louer à usage de meublés de tourisme en parfaite légalité vis-à-vis du droit de l’urbanisme.

En cas de non-respect de ces dispositions, le propriétaire risque des amendes (qui sont de plus en plus importantes à chaque modification législative).

Il est à souligner qu’un changement de destination n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme en bonne et due forme n’est pas prescriptible ( Décision du Conseil d’État en date du 5 avril 2019 rendue sur le fondement de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Enfin, il est à noter que cette législation a été judiciairement contestée au regard du droit européen.

La Cour de Justice de l’Union européenne (CJUE) a été de ce fait amenée à statuer sur la législation française restreignant la possibilité pour les propriétaires désireux de louer un bien (qui n’est pas leur résidence principale) en meublés pour de courtes périodes via des plateformes de type « Airbnb » à Paris et dans les autres grandes villes de l'Hexagone.

Dans un arrêt en date du 22 septembre 2020, cette juridiction a apporté la réponse suivante : « Une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d'un local destiné à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage […] est conforme au droit de l'Union », en précisant que cette réglementation « vise à établir un dispositif de lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée […], ce qui constitue une raison impérieuse d'intérêt général ».

Cependant, la CJUE avait émis des réserves s'agissant du mécanisme de compensation mis en place par la Ville de PARIS et sur la conformité du droit français aux exigences de clarté, de non-ambiguïté et d'objectivité fixés par le droit européen. Elle a estimé que s'il constitue « en principe, un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs […] la juridiction nationale doit s'assurer que cette faculté s'avère adaptée à la situation du marché locatif local ».

Elle avait donc renvoyé aux juridictions françaises le soin d'apprécier le bien-fondé des compensations attendues de la part des hôtes concernés.

Par 3 arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a validé la réglementation mise en place par la Mairie de PARIS estimant que celle-ci est justifiée par la lutte contre la pénurie de logements locatifs classiques.

La Juridiction suprême a considéré que le régime d’autorisation mis en place est « justifié, proportionné, transparent et accessible ».

Les décisions de la CJUE et de la Cour de cassation vont permettre à un certain nombre de procédures judiciaires (portées par la Ville de PARIS notamment) qui étaient gelées dans leur attente de reprendre leur cours.

Ces décisions concernent bien évidemment également toutes les Villes ayant mis en place leur propre régime de régularisation des locations touristiques.

2. Le droit de la copropriété

Comme indiqué précédemment, il s’agit-là d’une législation totalement différente qui n’a aucun lien avec les textes précités.

Cependant, il convient de souligner que les Syndicats de copropriétaires ont qualité pour se prévaloir du défaut d’autorisation administrative (C.A. PARIS, P. 4, Ch. 2, 7 janvier 2015).

Il est donc possible pour une copropriété de baser une procédure judiciaire sur une violation des articles L. 613-7 et suivants du Code de la construction par un copropriétaire.

En matière de copropriété, le principe fixé par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est celui de la liberté, savoir :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Chaque copropriétaire peut donc utiliser librement son bien pour peu qu’il respecte les dispositions du règlement de copropriété (2.1) et qu’il ne crée pas de nuisances aux autres occupants de l’immeuble (2.2).

2.1 Les stipulations du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété spécifie normalement l’affectation et la destination des lots privatifs.

Il peut ainsi contenir :

• Une clause d’habitation bourgeoise stricte, où dans ce cas, seul l’usage d’habitation est autorisé, aucune profession libérale ni aucune activité commerciale n’est acceptée.
  
  
• Une clause d’habitation bourgeoise simple où dans ce cas, hormis l’usage d’habitation, l’exercice d’une profession libérale est autorisé à l’exception des activités commerciales ;
  
  
• Une clause d’usage mixte, traduisant que le règlement autorise l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble.

Dans le premier cas, il sera tout à fait possible pour la copropriété de solliciter judiciairement la cessation sous astreinte de la location d’un ou plusieurs lots en meublé de tourisme.

En effet, la jurisprudence a toujours considéré qu’une location de ce type portait atteinte à la destination de l’immeuble.

Dans le second cas, il convient de noter une évolution de la jurisprudence assez nette.

A l’origine du développement de ce type de location, les Juridictions considéraient qu’il était possible d’y effectuer de la location touristique de courte durée, dans la mesure où une telle pratique n’était pas considérée comme une activité commerciale.

Les Tribunaux écartaient tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où étaient autorisées des activités libérales, ce qui impliquait que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.

Depuis quelques années, la Cour d’appel de Paris adopte une position beaucoup plus stricte à l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

Dans un arrêt du 11 septembre 2013 la Cour d’appel de Paris a estimé que l’appartement, objet de l’action du syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, était loué de façon meublée à titre professionnel pour de courtes périodes et que ce mode de location était commercial, violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété érigeant le principe d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements.

Dans un arrêt en date du 21 mai 2014, la Cour d’appel de Paris a confirmé cette analyse, savoir que ce type de location est commerciale et non civile.

L’action du syndicat des copropriétaires reposait sur le fait que le règlement de copropriétaire disposait que les appartements ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pouvaient être occupés commercialement.

Le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales à titre de tolérance dans les appartements.

La Cour a estimé que le propriétaire devait respecter les dispositions du règlement de copropriété et que l’activité exercée était commerciale et non civile violant ainsi le règlement de copropriété.

Sur ce point, il est important de relever un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 15 juin 2016 et dans lequel elle a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Dans cette affaire le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

La cour d’appel confirmera le Jugement rendu ayant interdit sous astreinte au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière.

Plus récemment, et dans le prolongement des décisions précitées, la Cour de cassation a statué le 8 mars 2018, sur une question similaire.

C’est ainsi qu’elle a reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, dès lors que le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants.

Dans cet arrêt, la Cour de cassation a clairement privilégié le caractère résidentiel de l’immeuble.

Dans le même esprit, le Tribunal judiciaire de PARIS, dans un jugement en date du 14 juin 2019, a estimé que si l’activité de location touristique de courte durée est considérée comme une activité commerciale et que le règlement de copropriété vise la possibilité d’usage commercial d’un lot dans l’immeuble, elle n’en est pas moins contraire à la destination de celui-ci dès lors qu’elle cause des troubles de jouissance, qu’en fait l’immeuble ne comporte plus d’activité commerciale et que les lots autrefois utilisés à titre commercial étaient situés au rez-de-chaussée.

Enfin, il faut signaler pour modérer ce mouvement jurisprudentiel, un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 28 mai 2020 qui a cassé un arrêt de Cour d’appel qui avait affirmé que les locations de courte durée entraînaient nécessairement des services annexes tels que la fourniture de linge de maison et le ménage, ce qui transformait l’usage d’habitation en usage hôtelier, sans aucunement indiquer sur quels éléments de preuve elle se fondait pour estimer que de tels services annexes auraient été fournis.

Il est donc indispensable en cas de procédure judiciaire de tenter de rapporter au maximum la preuve du caractère commercial de ce type de location et ne pas se contenter d’affirmer qu’il s’agit de locations meublées de courte durée et donc d’une activité commerciale par nature.

Dans le troisième cas, (quand le règlement de copropriété prévoit une destination de l’ensemble immobilier mixte habitation/commerciale), la location en meublé de tourisme n’est normalement pas répréhensible et toutes les clauses d’interdiction qui pourraient être insérées dans ledit règlement sont susceptibles d‘être réputées non écrites sur le fondement des article 9 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient toutefois de noter un cas particulier traité par une Ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 7 septembre 2017.

Dans cette décision, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux situés en rez-de-chaussée qu’elle louait en meublés touristiques et dont le règlement de copropriété indiquait que le rez-de-chaussée était réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

Le juge a retenu que la modification de la destination des lieux sans autorisation de l’assemblée générale était contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et a condamné cette SCI sous astreinte à procéder aux travaux de remise en leur état et suppression de tous les aménagements visant à transformer ces locaux à usage d’habitation.

Comme indiqué précédemment, des investisseurs acquièrent à l’heure actuelle des locaux commerciaux (notamment en pied d’immeuble) en vue de leur mise en location en meublé de tourisme afin de respecter le droit de l’urbanisme et ainsi éviter tout action de la Ville.

Cependant, les copropriétaires doivent respecter ce droit et d’une manière cumulative le droit de la copropriété, ce qui n’était pas le cas cette SCI.

2.2 Les nuisances provoquées par une location en meublé de tourisme

Lorsque les stipulations du règlement de copropriété ne permettent pas d’agir contre les locations de tourisme en tant que tel il est toujours possible d’agir au titre des nuisances et dégradations qu’elles génèrent dans l’immeuble.

L’action dans ce cas est à la fois basée sur l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 précité et sur la théorie des troubles anormaux de voisinage, création prétorienne, qui met en œuvre une responsabilité sans faute nécessitant la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Les juges n’ont pas hésité à appliquer cette théorie pour condamner des copropriétaires à l’égard du syndicat en raison du trouble généré par leurs locataires louant pour de courtes périodes.

Par un arrêt rendu le 11 mai 2017, la Cour de cassation a estimé qu’un « syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage. »

La Cour d’Appel de Paris a condamné les propriétaires d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour les troubles occasionnés par leurs locataires tels que des bruits nocturnes, des cris et galopades d’enfants ou encore le manque de soins et de considération pour les voisins.

Toutefois, pour ce faire, le trouble doit être collectif, c’est-à-dire affecter l’immeuble et non simplement un lot (Cour d’appel de Paris 27 janvier 2010). Dans ce cas, la copropriété est irrecevable à agir pour défaut d’intérêt.

Le préjudice est collectif lorsqu’il affecte les parties communes (couloirs, ascenseurs, escaliers), ce qui est souvent le cas en matière de meublés de tourisme où la diffusion du code d’entrée et les incessants va-et-vient ne font qu’augmenter le sentiment d’insécurité et les nuisances.

Dans certains cas les nuisances sont très importantes (prostitution ou fêtes sauvages notamment).

Cela dit, la preuve n’est pas des plus évidentes à rapporter car les nuisances sont plus ou moins diffuses et difficilement imputables à un lot spécifique.

2.3 La prescription applicable en la matière

Une décision de la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation également du 28 mai 2020 a rappelé une nouvelle fois que le non-respect des stipulations du règlement de copropriété en la matière se prescrivait par 10 ans selon les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 [délai ramené à 5 ans par la loi ELAN du 16 octobre 2018].

Cependant la Cour a précisé dans sa décision que le délai de prescription courait non à compter du jour où l’infraction a été commise (soit, en cas d’affectation irrégulière d’un lot au cours de locations successives, de la date de la première location) mais à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la location irrégulière.

3. En conclusion : comment agir lorsqu’une copropriété est confrontée à ce type de location ?

Les trois actions suivantes sont envisageables :

1. Vérifier si la location du lot de copropriété en meublé de tourisme respecte à priori les règles d’ordre public d’urbanisme et dans la négative le signaler d’une manière la plus documentée possible au service compétent de la Ville du lieu de situation de l’immeuble (pour la Ville de PARIS, il s’agit du Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation - https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637). Celui-ci dispose de moyens d’enquête et de coercition très importants et une telle démarche n’entraine aucun frais pour la copropriété. En tout état de cause, la copropriété peut fonder une procédure judiciaire sur la violation de ces dispositions.
   
   
2. Vérifier si le règlement de copropriété n’interdit pas ce type de location et dans l’affirmative mettre en demeure le propriétaire de cesser dans les meilleurs délais. Si celui-ci poursuit son non-respect des stipulations du règlement, une action judiciaire est bien évidemment envisageable pour solliciter sa condamnation à cesser toute location en meublé de tourisme sous astreinte.
   
   
3. Si le règlement de copropriété n’interdit en revanche pas ce type de location, il est toujours envisageable de baser une action judiciaire sur les nuisances et dégradations qu’elle génère. Toutefois il faut que les nuisances affectent au moins plusieurs autres lots pour que le Syndicat des copropriétaires ait qualité pour agir et il faut pouvoir rapporter la preuve de l’importance et de la récurrence des nuisances pour pouvoir espérer obtenir une condamnation du copropriétaire concerné.

 - Il convient de rappeler qu’il n’est pas possible de modifier le règlement en ce qui concerne la destination de l’immeuble sauf décision unanime des copropriétaires, une telle décision portant atteinte aux conditions de jouissance privatives de leur lot.

En cas de procédure judiciaire, le Syndicat des copropriétaires se doit de rapporter la preuve des faits, ce qu’il peut faire par des constats d’huissier (celui-ci peut notamment réaliser une simulation de réservation pour démontrer l’effectivité de l’annonce mais encore relever la fréquence des locations via la capture d’écran des commentaires de touristes et leur ancienneté) et/ou des attestations écrites d’autres occupants de l’immeuble constatant d’une part les rotations de touristes et d’autre part les éventuelles nuisances inhérentes.

Liens utiles

• Ville de Paris : Comment signaler un meublé de tourisme potentiellement non autorisé
• Ville de Paris : Meublés touristiques
• Service-Public.fr : Quels sont les différents types de location d'un logement meublé ?
• Entreprises.gouv.fr : Les meublés de tourisme
• Légifrance : Code de la construction et de l'habitation