La dynamique d’intervention accrue des pouvoirs publics dans la vie des copropriétés s’est encore intensifiée avec la création d’un nouveau dispositif, issu du décret n° 2025-814 du 12 août 2025, instituant le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs. Ce texte, élaboré à la suite de plusieurs effondrements récents d’immeubles vétustes, vise à contrôler les éléments structurels des immeubles et les éventuels désordres impactant la solidité et la stabilité du bâti. Il marque une étape supplémentaire dans la responsabilisation des Syndicats de copropriétaires et de leurs syndics.
1. Quelles copropriétés sont concernées par ce nouveau diagnostic et quelle est la procédure à suivre par les Syndics ?
À titre liminaire, il convient de rappeler que, contrairement au DPE réglementaire qui fixe une obligation restreinte aux immeubles soumis au statut de la copropriété relevant de la Loi du 10 juillet 1965, le champ d’application de cet audit concerne tout « immeuble d’habitation collective ». Il inclut donc les immeubles en monopropriété, ceux sous un statut associatif (ASL ou AFUL) ou encore l’ensemble du parc social (HLM).
Contrairement aux diagnostics énergétiques, l’initiative de l’audit structure dépend des décisions des autorités publiques locales. Le texte d’application d’août 2025 vient préciser les conditions d’application de l’article 126-6-1 du Code de la construction, issue de la Loi « Habitat dégradé » (art. R. 126-43-1 et s., CCH).
Une lecture conjointe de ces dispositions légales et réglementaires permet de dégager la procédure applicable, qui se déroule comme suit :
En premier lieu, le maire de la commune doit faire voter une délibération d’urbanisme, en conseil municipal, visant à définir des périmètres de secteurs au sein desquels des risques manifestes de solidité de structure sont concentrés.
Sont alors concernés :
« 1° Les zones caractérisées par une proportion importante d’habitat dégradé ;
2° Les zones présentant une concentration importante d’habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l’état des sols. » (art. L. 126-6-1, CCH).
En deuxième lieu, le maire ou le président de l’intercommunalité dispose de trois mois pour annexer, par voie d’arrêté, cette délibation au PLU ou PLUI.
En troisième lieu, la délibération du conseil municipal actant les secteurs concernés devra être notifiée par LRAR par la collectivité, soit à l’ensemble des copropriétaires des immeubles concernés (ce qui paraît, en pratique, difficilement réalisable) ou, le cas plus probable, aux syndics qui auront la charge de notifier cette décision municipale à l’ensemble des copropriétaires, conformément à l’article 42-1 de la Loi de 1965, à savoir donc par lettre recommandée électronique (R. 126-43-2, CCH).
Le texte prévoit toutefois une exception selon laquelle, à défaut de pouvoir notifier la délibération aux propriétaires ou aux syndics, la notification peut être valablement effectuée par affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble.
En outre, il convient de souligner que, si la commune ne respecte pas ces obligations de fond et de forme, la réalisation du diagnostic structurel pourrait être entachée de nullité.
2. Existe-t-il des dérogations à cette nouvelle obligation de réaliser ce diagnostic ?
Le texte exclut expressément certains immeubles en raison de leur date de construction. Seuls seront concernés les immeubles situés dans le secteur délimité « à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction » (art. L. 126-6-1, al. 1). Ainsi, les immeubles construits depuis moins de quinze ans échappent à cette obligation, même s’ils sont implantés dans le secteur.
En revanche, pour la majorité écrasante des immeubles, en particulier situés à Paris, l’obligation s’impose pleinement et doit être renouvelée « au minimum tous les dix ans ».
Concrètement, tout immeuble collectif dont la construction est antérieure à quinze ans à compter de la délibération municipale devra réaliser un diagnostic structurel, renouvelé ensuite tous les dix ans.
- D’une part, le texte prévoit que l’obligation de réaliser un diagnostic structurel de l’immeuble se révèle « satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux » (PPPT), au sens de l’article 14-2 de la Loi de 1965 (art. L. 126-6-1, al. 7).
Pour cause, selon l’article mentionné, le PPPT comprend une analyse du bâti au travers de la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à la préservation de la sécurité des occupants, assortie d’un échéancier pour les travaux à réaliser dans les dix prochaines années suivant l’adoption du projet.
Le cas échéant, dans le cas où une copropriété serait implantée dans un secteur subordonné à un diagnostic structurel, elle pourra s’affranchir de ce dernier en transmettant à la municipalité le PPPT.
- D’autre part, il convient de rappeler qu’en l’état du droit, le PPPT est un document obligatoire à réaliser, uniquement dans le cas où le diagnostic technique global (DTG) fait apparaître des besoins de travaux au cours des dix prochaines années (art. 14-2, al. 7).
Dès lors, dans le cas où le DTG ne fait pas apparaître le besoin de travaux de structure sur les dix prochaines années, le Syndicat n’est pas tenu à la réalisation d’un PPPT. Par voie de conséquence, la production d’un DTG favorable permettra également d’être exonéré de cette nouvelle obligation de diagnostic structurel.
Dans ces deux hypothèses, le syndic devra transmettre le PPPT ou le DTG favorable à la collectivité dans un délai de 18 mois, à compter de la date de notification de la délibération fixant les secteurs soumis à un diagnostic structurel.
3. Quels sont les pouvoirs de l’administration en cas d’absence de réalisation du diagnostic ?
À compter de la notification aux copropriétaires, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un délai légal de 18 mois pour réaliser cet audit de structure et le transmettre à la collectivité.
Cette obligation de transmission, loin d’être purement formelle, permet aux collectivités de s’assurer du respect de sa décision administrative. Pour cause, le décret du 12 août 2025 prévoit la faculté pour la commune de pouvoir faire exécuter d’office la réalisation de ce diagnostic, en lieu et place du Syndicat et à ses frais, sans aucune condition particulière :
« Lorsque le maire fait réaliser d’office le diagnostic structurel du bâtiment d’habitation collectif en lieu et place du propriétaire ou du Syndicat des copropriétaires, les frais engagés par la commune sont recouvrés comme en matière de contributions directes à son profit. »
(art. R. 126-43-11, CCH)
Bien que cette obligation de réalisation d’office par les autorités publiques existe déjà pour le DPE, le DTG ou le PPPT, elle apparaît très peu effective en pratique, puisque les collectivités ne sont pas directement concernées par l’efficacité énergétique des immeubles.
En revanche, ce nouveau pouvoir de police spéciale conféré au maire constitue un outil qui sera probablement beaucoup plus mobilisé, et ce, pour deux raisons principales.
D’une part, cette prérogative n’est soumise à aucune condition juridique, contrairement aux autres diagnostics qui nécessitent la carence du Syndicat des copropriétaires pour être mis en œuvre.
D’autre part, les maires étant responsables de la sécurité des immeubles, ils peuvent imposer des mesures de mise en sécurité ou de péril (art. L. 511-2, 1°, CCH). L’exigence d’un diagnostic structurel permet ainsi à la collectivité de se prémunir contre tout recours visant sa responsabilité, ce qui laisse présager une grande rigueur dans ses contrôles.
Comme cette procédure est à la fois contraignante et onéreuse pour les copropriétaires, elle doit être évitée autant que possible.
4. Quelle procédure et quels conseils à suivre pour les syndics ?
Le syndic doit désormais adopter une démarche rigoureuse et méthodique pour sécuriser la procédure et éviter tout contentieux avec la commune ou l’intercommunalité compétente.
Pour ce faire, nous recommandons ces étapes :
1. La vérification du périmètre communal
D’abord, vérifier si l’immeuble est situé dans un secteur soumis à délibération municipale ou intercommunale. Cette information peut être obtenue auprès du service urbanisme ou par consultation des délibérations du conseil municipal. Il est recommandé d’en conserver la preuve écrite pour justifier sa diligence (courriel, attestation, compte-rendu).
2. La notification aux copropriétaires
Dès réception de la notification de la délibération, le syndic devra informer, sans délai, les copropriétaires par lettre recommandée électronique ou tout moyen équivalent, conformément à l’article 42-1 de Loi de 1965.
3. L’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée générale
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la désignation d’un professionnel qualifié pour réaliser le diagnostic structurel, ainsi que l’approbation de son devis. Ce professionnel doit répondre aux exigences réglementaires du CCH, à savoir :
- Justifier de compétences professionnelles et techniques exigées (R. 126-43-5).
- Être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle (art. R. 126-43-6).
- Remettre une attestation sur l’honneur d’impartialité et d’indépendance à l’égard du Syndic, du Syndicat des copropriétaires ou de tout copropriétaire de l’immeuble
(art. R. 126-43-8).
Le procès-verbal d’Assemblée générale devra mentionner expressément la décision adoptée et les références du prestataire retenu.
4. La transmission du diagnostic à la commune
Une fois le diagnostic réalisé, le syndic doit le transmettre à la collectivité dans un délai de dix-huit mois, à compter de la notification de la délibération municipale. L’envoi doit être effectué par voie dématérialisée ou par courrier recommandé avec accusé de réception, dont il convient de conserver la preuve.
5. L’anticipation et la sécurisation par le PPPT
Afin de prévenir toute intervention d’office de la commune et de limiter les obligations futures, il est fortement recommandé au syndic, si ce n’est pas déjà accompli, d’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée générale le vote et l’élaboration d’un DTG et/ou d’un PPPT permettant de déroger, sous les conditions exposées, au diagnostic structurel.
Pour les syndics, cette démarche constitue un moyen concret de démontrer sa diligence dans l’exécution de ses missions légales et contractuelles, conformément à l’article 18 de Loi de 1965. Ainsi, en engageant une telle procédure, le syndic sécurise la copropriété tout en réduisant le risque d’engagement de sa responsabilité civile professionnelle.
Notre cabinet se tient tout à naturellement à votre disposition pour vous assister dans la mise en œuvre du diagnostic structurel, la préparation du plan pluriannuel de travaux et la sécurisation de vos échanges avec les autorités publiques.
Nos notes sur la thématique :
