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Mise à jour des règlements de copropriété
Baux d'habitation

Mise en conformité des règlements avec les textes légaux, Audits

L'article 24 II, f de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi A.L.U.R du 24 mars 2014 dispose que l’Assemblée générale doit décider à la majorité de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 "portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique" dite loi « ELAN » a profondément modifié le statut de la copropriété.

La loi ELAN a notamment habilité le gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le droit de la copropriété.

Le contenu de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dont les dispositions entreront en vigueur, pour la plupart, à compter du 1er juin 2020.

Une autre ordonnance, devra ensuite, d’ici fin 2020, codifier les dispositions relatives à la copropriété.

Les adaptations des règlements de copropriété avec ces nombreuses modifications législatives et règlementaires s’avèrent donc nécessaires.

Certaines adaptations ont mêmes été rendues obligatoires par le législateur dans divers cas de figure, l’article 59 de la Loi ELAN disposant notamment que :

« Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. À cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »


Il s’agit donc de mettre en conformité les stipulations des règlements de copropriété avec les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, et non pas de modifier ou d’améliorer les stipulations légales au regard de ces textes. 

Les syndicats des copropriétaires ont donc jusqu’au 24 novembre 2021 pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec la Loi Elan.

À cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Concernant les grilles de répartition de charges, celles-ci peuvent être contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l’article 5.

Par exemple, les grilles établies avant 1965 affectent assez régulièrement un coefficient d’augmentation aux lots situés au rez-de-chaussée du fait de leur usage commercial, ce qui est directement contraire aux dispositions de l’article 5 précité.

De même, la grille de répartition des charges d’ascenseur peut ne pas tenir compte des étages où se situent les lots

Dans ce cas, il est nécessaire de missionner un géomètre-expert afin d’établir de nouvelles grilles conformes aux dispositions légales qui pourront être adoptées par l’Assemblée générale à la majorité de l’article 24, s’agissant d’une mise en conformité de stipulations illégales.


Par ailleurs, si l’Assemblée désire profiter de cette remise aux normes pour améliorer ou modifier les stipulations légales du règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir au minimum la majorité des 2/3 de l’article 26 de la loi 10 juillet 1965, voire l’unanimité.

De même, si la copropriété souhaite régulariser des emprises sur parties communes, il convient également de missionner un géomètre-expert pour établir un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, et de faire adopter celui-ci par l’Assemblée générale selon les termes de l’article 26 a) précité (et par une résolution spécifique).


Dans le cadre d'une telle mise à jour le Cabinet AUDINEAU & Associés réalise les prestations suivantes :

  • Vérification à la conservation des hypothèques d’éventuelles modifications au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division,
  • Numérisation du Règlement de copropriété d’origine et de ses éventuelles modifications,
  • Analyse des clauses illicites,
  • Etablissement d’un document intermédiaire faisant apparaître les clauses d’origine à modifier et les clauses proposées pour les remplacer,
  • Etablissement du Règlement de copropriété modifié, prêt à être publié au Service de publicité foncière,

Les copropriétaires disposeront donc d’un document unique parfaitement lisible, ce qui correspond à l’objectif premier du législateur, savoir la pleine information du « copropriétaire-consommateur ».

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