Si ce sujet peut sembler de prime abord anecdotique, il recouvre en réalité des enjeux financiers considérables pour les copropriétés et leurs gestionnaires. L’entrée en vigueur progressive (mais imminente) de la facturation électronique vise à renforcer la transparence et la transmission automatique des données à l’administration fiscale.
Dans ce contexte, il importe que les Syndics anticipent dès à présent les conséquences pratiques de cette réforme en lien avec leurs prestataires, afin d’éviter toute difficulté lors de l’entrée en vigueur du dispositif
Après plusieurs reports, l’obligation d’émettre des factures électroniques prendra effet :
- Le 1er septembre 2026 pour les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire (ETI).
- Le 1er septembre 2027 pour toutes les autres entités concernées.
Le périmètre de la réforme, engagée par l’article 91 de la Loi de finances pour 2024 réformant les articles 289 et suivants du Code général des impôts (CGI), comporte trois volets distincts liés à la nature des clients et des opérations réalisées.
En premier lieu, la facturation électronique. Cette dernière visera toutes les opérations d’achats et de ventes de biens et/ou de prestations de services réalisées entre les entreprises établies en France et assujetties à la TVA française. À partir de cette facture électronique, des données seront transmises à l’administration directement par la plateforme gérant la transmission de la facture.
En second lieu, la transmission électronique à l’administration des données des transactions (ou e-reporting de transaction). Cette dernière concernera les opérations de ventes et/ou de prestations de service avec des personnes non assujetties, par exemple des particuliers ou des transactions avec des opérateurs établis à l’étranger.
En dernier lieu, la transmission électronique à l’administration des données de paiement ou données d’encaissement (ou e-reporting de paiement).
Cette obligation de recourir à la facturation électronique s’appliquera, selon les dispositions de l’article 289 bis du CGI, à toutes les entités françaises assujetties à la TVA .
Dès lors, cette obligation s’appliquera indiscutablement aux sociétés commerciales de Syndic et Administrateurs de biens pour leurs opérations propres qui sont assujetties et facturent de la TVA.
La question centrale reste alors de savoir si les syndicats de copropriétaires sont également assujettis à la TVA.
Selon la dernière réponse obtenue de la DGFIP sur le sujet, une des simplifications validées cet été par la Ministre chargée des comptes publics est que les entités ne disposant pas de numéro de SIREN ne peuvent pas être intégrées dans l’annuaire des destinataires de factures. Ainsi, elles ne pourront pas faire l’objet de sanction si elles ne recourent pas aux factures électroniques.
Par suite, les fournisseurs de ces entités ne seront pas non plus sanctionnés s’ils n’émettent pas de facture électronique à destination des entités sans numéro SIREN. Ils devront juste procéder à un e-reporting comme s’ils facturaient un non-assujetti.
La réponse est donc certaine pour les Syndicats de copropriétaires n’ayant pas de numéro de SIREN (ce qui est le cas pour les copropriétés n’ayant jamais employé de salarié).
Pour les autres, cela dépendra de leur assujettissement ou non à la TVA.
En l’état du droit, il n’existe qu’une instruction fiscale datant du 5 mai 1999 sur le sujet. Celle-ci établit une distinction logique entre :
D’une part, les copropriétés « résidences-services » qui sont indiscutablement assujetties à TVA, car elles facturent sur leurs activités de services (restauration, blanchisserie, ménage dans les lots privatifs, etc.) de la TVA. Ces Syndicats de copropriétaires sont très minoritaires en nombre.
D’autre part, les autres copropriétés qui représentent l’écrasante majorité.
S’agissant de cette dernière catégorie, selon cette analyse, les Syndicats de copropriétaires seraient bien assujettis à la TVA, mais leur activité est « exclue de leur base d’imposition », car les versements effectués par les copropriétaires sont uniquement destinés à couvrir les charges des Syndicats, à savoir « les remboursements de charges »(art. 267-II-2, CGI).
Dans tous les cas, l’exclusion de la base d’imposition reste subordonnée au respect des conditions suivantes :
- la reddition de compte annuel aux copropriétaires,
- la justification de la nature et du montant exact des débours.
Il est à noter que cette instruction ne fait, en toute logique, aucune différence entre les Syndicats de copropriétaires gérés par un Syndic commercial professionnel et ceux gérés par un Syndic bénévole particulier.
On peut donc légitimement espérer que la grande majorité des Syndicats de copropriétaires ne seront pas tenus de recourir à la facturation électronique. Leurs fournisseurs devront simplement procéder à un e-reporting.
Bien évidemment cette analyse est susceptible d’évoluer dans les mois à venir. Il apparaît donc fondamental que les Syndics anticipent cette évolution majeure à venir, et ce, en lien avec les éditeurs de leurs logiciels métier. Notre cabinet ne manquera pas de vous informer de toutes évolutions sur le sujet.
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