En pratique, peu d’opérations en copropriété cristallisent autant de tensions que la surélévation. Derrière un projet souvent présenté comme une opportunité de valorisation immobilière se cache, en réalité, une question juridique structurante et régulièrement source de contentieux : qui doit voter et qui doit bénéficier du prix de vente ?
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 2 avril 2026 (Civ.3, pourvoi n°24-15.059), publié au Bulletin, dans un dossier porté par le cabinet, apporte sur ce point une clarification particulièrement attendue.
1. La réaffirmation du rattachement aux parties communes générales
L’affaire concerne un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments, dont l’un, constitué d’un lot unique appartenant à un seul copropriétaire, faisait l’objet d’un projet de surélévation destiné à créer de nouveaux lots privatifs.
Le copropriétaire soutenait que, dès lors que ce bâtiment était affecté à son usage exclusif et qu’il détenait l’intégralité des parties communes spéciales, le droit de surélever devait lui appartenir et qu’il n’avait donc pas à l’acheter au Syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation rejette fermement cette analyse.
Pour cause, elle énonce, dans une formule particulièrement nette, que dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment comportant des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au Syndicat des copropriétaires dans son ensemble :
« Dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. »
Cette solution repose sur une lecture combinée des articles 3 et 35 de la Loi du 10 juillet 1965, selon laquelle le droit de surélever un bâtiment constitue un droit accessoire aux parties communes et relève, en conséquence, de la double majorité de l’article 26.
Dès lors, en refusant de rattacher le droit de surélévation aux parties communes spéciales, la Cour de cassation, suivant une lecture stricte des textes, maintient ce droit dans le champ des parties communes générales. Il en résulte que les décisions afférentes relèvent nécessairement d’un vote de l’ensemble des copropriétaires visant à autoriser les travaux correspondants, selon les règles de majorité précitées, et non d’un vote restreint. Dès lors, le prix de vente doit être réparti en charges communes générales.
2. Une solution à relativiser à la lumière de la réforme issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019
La portée de cet arrêt doit toutefois être appréciée avec prudence et, ce, à deux titres.
D’une part, la Cour de cassation prend soin de viser les textes dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, ce qui signifie que la solution dégagée s’inscrit dans un cadre juridique désormais partiellement modifié.
Depuis cette réforme, le droit de la copropriété a connu des évolutions significatives, notamment en matière de structuration des ensembles immobiliers complexes et de reconnaissance des droits attachés à certaines parties de l’immeuble. Concrètement, l’ordonnance n’a pas remis en cause le principe précité, issu de l’article 3 de la Loi de 1965. En revanche, elle a renforcé la reconnaissance des parties communes spéciales à travers l’article 6-2, en consacrant un principe de vote restreint aux seuls copropriétaires concernés, ce qui complexifie l’articulation des règles de majorité.
D’autre part, la solution retenue par la Haute Cour repose sur l’absence de stipulations particulières du règlement de copropriété. Une rédaction différente, intégrant expressément le droit de surélévation dans le périmètre des parties communes spéciales, aurait pu conduire à une solution différente en influant directement sur la détermination du corps électoral et des règles de majorité applicables.
Dès lors, une incertitude subsiste quant à la transposition de cette solution aux opérations de surélévation engagées postérieurement à 2019. Il n’est pas exclu que le juge adopte, à l’avenir, une approche plus nuancée, notamment lorsque le règlement de copropriété organise de manière précise la répartition des parties communes spéciales.
En définitive, cet arrêt rappelle, avec force, que la validité d’une opération de surélévation ne dépend pas seulement de considérations techniques ou urbanistiques, mais repose avant tout sur une qualification juridique rigoureuse et sur le respect des règles de vote applicables. Une erreur dans la détermination du périmètre des votants ou dans la majorité requise est susceptible d’entraîner l’annulation des résolutions adoptées, voire la remise en cause des travaux réalisés.
Il apparaît donc essentiel, en amont de tout projet, de procéder à une analyse approfondie du règlement de copropriété, de la nature des parties concernées et du régime juridique applicable, en tenant compte tant du droit positif que des évolutions jurisprudentielles récentes.
Dans ces conditions, le cabinet, fort de son expérience en la matière, est pleinement mobilisé pour vous accompagner dans la sécurisation juridique des projets de surélévation, tant en amont, par l’analyse des règlements de copropriété et la détermination des parties communes spéciales et règles de majorité applicables, qu’en aval, afin de prévenir toute contestation ou, le cas échéant, de faire obstacle à des opérations irrégulièrement engagées
Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en œuvre de vos projets d’isolation thermique par l’extérieur, sécuriser juridiquement vos démarches et résoudre toute difficulté liée au droit de surplomb, notamment dans l’indemnisation du voisin concerné.
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