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Cession d'une partie commune ou création d'un droit de jouissance ?

Lorsqu'un copropriétaire souhaite privatiser une partie commune (terrasse, couloir, local, ...) il se pose la question de savoir quelle est la meilleure façon de procédure, savoir la création d'une jouissance exclusive sur cette partie commune ou la création et la cession d'un lot de copropriété.

Ma réponse est claire, je déconseille à la copropriété de procéder par voie d’attribution d'un droit de jouissance exclusif.

En effet, ce droit de jouissance exclusif d’une partie commune n’est pas un droit de propriété, mais un simple droit d’usage privatif.

Toutefois, s’il est rattaché au lot et publié à la conservatoin des hypothèques, ce droit est irrévocable.

Un tel droit de jouissance exclusif revient donc dans les faits à un droit de propriété mais sans prix d’acquisition et sans création de quote part de charges de copropriété.

Voici un tableau récapitulant les intérêts et inconvénients pour chacune des parties :

 

DROIT DE JOUISSANCE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

COPROPRIETAIRE BENEFICIAIRES

INTERET :
  • Peut être temporaire et/ou nominatif
INTERETS :
  • Pas de prix d’acquisition
  • Frais ne Notaire réduits (simple publication du droit de jouissance sans mutation)
  • Peut être attaché au lot et donc irréversible
  • Pas de participation aux charges de copropriété
INCONVENIENTS :
  • Pas de prix de cession
  • Pas de participation aux charges de coporopriété
  • Obligation de faire les travaux nécessaires au maintien de la jouissance aux mêmes conditions
INCONVENIENTS
  • Ne peut pas rentrer dans le calcul de la loi CARREZ (problème de valorisation à la revente)
  • Pas de droit de vote

CREATION D’UN LOT DE COPROPRIETE ET CESSION DE CELUI-CI

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

COPROPRIETAIRE BENEFICIAIRES

INTERETS :
  • Versement d’un prix de cession
  • Participation aux charges de coporopriété
  • L’entretien des parties privatives de ce nouveau lot ne son plus des charges communes
INTERETS :
  • Valorisation sans difficulté de ce lot lors de le revente
  • Cession par définition irréversible (ne peut pas être temporaire et/ou nominatifl)
  • Droit de vote
INCONVENIENTS :
  • Par définition irréversible
INCONVENIENTS :
  • Versement du prix d’acquisition
  • Règlement des frais notariés, de géomètre et de syndic afférents à la vente
  • Règlement des charges de copropriété relatives au nouveau lot
  • Supporte la charge de l’entretien des parties privatives de ce lot

L’intérêt du syndicat des copropriétaires est donc clairement de créer des lots en bonne et due forme et de les vendre aux copropriétaires intéressés.

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