Copropriétés : gestion et traitement des ordures ménagères et des déchets et spécialement des immeubles à destination mixte (habitation/commerce)

La gestion des ordures ménagères entraine en pratique les trois questions principales suivantes :

Comment doivent être aménagés les locaux à ordures ménagères ? Les commerçants peuvent-ils utiliser les containers poubelles communs à ceux des résidents ? Quelles sont les obligations des Syndics en la matière ?

I/ La conformité des locaux recevant des containers à ordures :

Les caractéristiques de ces locaux sont indiquées d’une part dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) et d’autre part dans les règlements sanitaires départementaux.

L’article R111-3 CCH dispose dans son dernier alinéa que « Les immeubles collectifs comportent un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures ménagères avant leur enlèvement ».

Par ailleurs, l’article 77 du règlement sanitaire départemental type intitulé « Emplacement des récipients à ordures ménagères », repris par celui de la Ville de Paris, précise de façon très détaillée les caractéristiques des locaux poubelles.

La lecture de cet article permet donc de tirer trois conséquences principales :

Il est interdit d’entreposer des containers dans les couloirs et cages d’escaliers en raison des dangers encourus en termes d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité incendie. Sur ce point, nous ne pouvons que conseiller aux syndics de ne pas tolérer ce type de situation au titre de leur responsabilité civile et pénale.

Les containers peuvent être entreposés dans les cours des immeubles en cas de disposition des lieux ne permettant pas une autre organisation.

Cette disposition est en effet indiscutablement moins dangereuse en termes de sécurité incendie que la situation précédente. Toutefois, il convient de respecter la réglementation ci-dessus qui prévoit en tout état de cause que les containers soient entreposés dans des locaux fermés et ventilés étant précisé que ces locaux peuvent être réalités des coffres. Dans ce dernier cas, il est en quelque sorte procédé à un « encapsulage » des containers.

Il n’est pas interdit d’entreposer des containers dans des locaux qui seraient situés en sous-sol pour peu qu’ils soient convenablement ventilés. Toutefois, une telle disposition en l’absence de monte-charges peut entraîner des difficultés avec les salariés du Syndicat des copropriétaires chargés de les sortir concernant la prévention des risques d’accident et maladies professionnelles.

II/ La cohabitation entre les locaux d’habitation et de commerce

Deux questions se posent. Tout d’abord, les commerçants doivent-ils avoir leurs propres containers et en l’absence d’une telle obligation, quelles sont les règles applicables ?

A/ Les locaux commerciaux doivent-ils posséder leurs propres containers et locaux ?

Il est fréquent d’entendre que les commerçants ne peuvent pas jeter leurs ordures dans les mêmes containers et/ou locaux que les copropriétaires personnes physiques.

Cette confusion vient du fait que les containers ont pour vocation de recevoir les ordures ménagères. Nombreux sont ceux qui pensent que les commerçants ont des ordures qui ne sont pas qualifiées d’ordures ménagères.

Toutefois, les règlements sanitaires départementaux ne font pas cette distinction entre copropriétaires (ou occupants) commerçants et non-commerçants.

En effet, les ordures ménagères sont définies de manières négatives par l’article 74 du règlement sanitaire départemental ainsi rédigé :

Article 74 : Produits non admis dans les déchets ménagers.
« Les déchets ménagers présentés au service de collecte ne doivent contenir aucun produit ou objet susceptible d'exploser, d'enflammer les détritus ou d'altérer les récipients, de blesser les préposés chargés de l'enlèvement des déchets, de constituer des dangers ou une impossibilité pratique pour leur collecte ou leur traitement.
« Les détritus à arêtes coupantes doivent être préalablement enveloppés.
« Il est interdit de mélanger aux ordures ménagères, les déchets anatomiques ou infectieux des établissements hospitaliers ou assimilés ainsi que les déchets issus d'abattage professionnel.
« Il est également interdit de déposer dans les récipients destinés à la collecte des ordures ménagères des substances toxiques et notamment pharmaceutiques ou radio-actives, solides ou liquides, susceptibles de constituer un danger ou une cause d'insalubrité. »

À la lecture de cet article, il apparaît que des déchets qui proviennent des commerces sont des déchets ménagers y compris s’il s’agit de métiers de bouche.

Les commerçants n’ont donc aucune obligation d’utiliser des containers qui leur sont propres conformément au principe d’égalité des copropriétaires.

D’ailleurs, cette règle a été généralisée en droit par un arrêt de la Cour de cassation du 11 mars 2009 qui considère que l’interdiction pour un commerçant (en l’espèce, un restaurateur) d’utiliser les parties communes dédiées à la gestion des déchets entraîne une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance d’une partie commune (Civ., 3e. 11 mars 2009, pourvoi n° 08-10.566).

En complément de cette décision, il est intéressant de citer un arrêt rendu le 11 octobre 2012 par la Cour d’appel de Toulouse qui a estimé qu’un concierge d’une copropriété est en droit de refuser de sortir les encombrants des parties communes au motif que « ces objets ne sont pas assimilables aux ordures ménagères », dont l’évacuation prévue par le contrat de travail entre dans la mission du concierge au titre de la convention collective.

Il ressort donc, à la lecture combinée de ces deux jurisprudences, que les commerçants peuvent utiliser les mêmes poubelles et containers que les autres copropriétaires, à la condition que ces objets soient assimilables aux ordures ménagères.

B/ En l’absence d’une telle obligation, quelles sont les règles applicables ?

Il convient de respecter les stipulations du règlement de copropriété, des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble.

La règle essentielle est qu’il est interdit d’encombrer les parties communes. Autrement dit, l’usage par les commerçants ne doit pas être abusif.

Il a été notamment jugé par la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 15 novembre 2007, que « des copropriétaires commerçants ne peuvent pas utiliser des parties communes pour y entreposer leur matériel ou leurs marchandises ou pour y stocker leurs containers de déchets. »

En cas d’usage abusif des parties communes, le Syndicat est fondé à demander la cessation par le copropriétaire de l’occupation indue ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé (Cour d’appel de Paris, 25 janvier 2007).

III - Le rôle et les obligations du Syndic (une nouvelle obligation d'information) :

Le Syndic n’a à l’origine pas un rôle clairement défini dans les textes, s’agissant de la gestion des ordures dans les copropriétés. Il devait juste s'assurer du stockage et de l'évacuation correcte de celles-ci au titre des obligations réglementaires de la copropriété.

Toutefois, la Loi du 10 janvier 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire vient poser une nouvelle obligation d’information – codifiée au III de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 – en vertu de laquelle le Syndic est tenu :

« D’informer les copropriétaires des règles locales en matière de tri des déchets et de l'adresse, des horaires et des modalités d'accès des déchetteries dont dépend la copropriété. Cette information est affichée de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété et transmise au moins une fois par an à ces occupants ainsi qu'aux copropriétaires. »

Concrètement, cette nouvelle disposition comporte deux obligations d’information pour les Syndics.

D’une part, il est désormais tenu de se renseigner auprès de la collectivité sur la gestion des déchets, savoir :
Les dates de passages des collectes des déchets (poubelles jaunes et vertes, déchets verts, encombrants, etc.).
L’adresse et les modalités d’accès à la déchèterie pour les déchets qui ne peuvent pas faire l’objet d’une collecte par les services publics.

Il devra, ensuite, afficher ces informations dans le local poubelle ou la partie commune réservée à cet effet.

D’autre part, le Syndic devra doubler cette information, chaque année, d’une notification aux copropriétaires ainsi qu’aux occupants, ce qui peut générer quelques problématiques en pratique.

En effet, si l’identification des copropriétaires est par définition aisée, ce n'est pas du tout le cas en ce qui concerne les occupants de l'immeuble (notamment des locataires).

Pour cette raison, il apparaît légitime que tous les Syndics ne puissent pas remplir pleinement cette obligation d’information qui n’est, pour lors, assortie d’aucune sanction. L’intérêt de cette mesure est d’ailleurs largement discutable dans la mesure où la plupart des communes communiquent largement sur la gestion des déchets sur leur territoire.

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L’article 77 du règlement sanitaire départemental type intitulé :

« Emplacement des récipients à ordures ménagères ». « Dans les immeubles collectifs, les récipients mis à la disposition des occupants pour recevoir leurs ordures ménagères, doivent être placés à l'intérieur de locaux spéciaux, clos, ventilés. Le système de ventilation doit être indépendant de celui des autres locaux et n'être pas cause de propagation d'odeurs ; il doit également être compatible avec celui de la colonne de vide-ordures y débouchant éventuellement. Le sol et les parois de ces locaux doivent être constitués par des matériaux imperméables et imputrescibles ou revêtus de tels matériaux ou enduits ; toutes dispositions doivent être prises pour empêcher l'intrusion des rongeurs ou insectes. Les portes de ces locaux doivent fermer hermétiquement. Un poste de lavage et un système d'évacuation des eaux doivent être établis dans chacun de ces locaux pour faciliter l'entretien dans des conditions telles que ni odeur ni émanation gênante ne puissent pénétrer à l'intérieur des habitations. « Ces locaux peuvent être, soit incorporés dans un bâtiment, soit disposés à l'extérieur, de préférence en un point permettant l'accès direct du service de collecte. Ils doivent répondre aux règles de sécurité en vigueur. Leurs dimensions doivent permettre de recevoir tous les récipients nécessaires à l'immeuble, ceux-ci pouvant y être stockés et manipulés sans difficulté ; elles doivent permettre le stockage dans les récipients des déchets produits pendant deux jours consécutifs sans ramassage par le service public de collecte. « Ces locaux ne doivent pas avoir de communications directes avec les locaux affectés à l'habitation, au travail ou au remisage de voitures d'enfants, à la restauration et à la vente de produits alimentaires. « Si dans certains bâtiments anciens, la disposition des lieux ne permet pas la création de tels locaux, les mesures suivantes doivent être adoptées selon les volumes disponibles : « - soit l'établissement de locaux pour le seul remisage des récipients vides, en dehors des heures de mise à la disposition des usagers, et présentant les mêmes caractéristiques que les locaux visés à l'alinéa I ci-dessus, «  - soit la disposition de récipients dans des coffres spécialement conçus et aménagés en vue d'éviter la dispersion des déchets ou sur des aires extérieures spécialisées et constituées en matériaux imperméables et imputrescibles. Ces coffres ou ces aires spécialisées ne doivent pas être situés en bordure de voie publique, « - soit le remisage des récipients vides correctement nettoyés aux emplacements où ils gênent le moins les occupants de l'immeuble. En tout état de cause, ils ne doivent pas être placés dans les lieux d'accès aux cages d'escaliers. « Dans ces trois cas, un point d'eau et une évacuation des eaux usées doivent être aménagés pour permettre l'entretien des récipients et de leurs lieux de mise à disposition. « Dans le cas d'utilisation exclusive de sacs perdus, il peut être dispensé de local de remisage de ceux-ci avant utilisation. « Pour tous les groupes d'habitation et pour tous les immeubles collectifs, les promoteurs et architectes doivent, lors de l'établissement des projets de construction ou de transformation, consulter les services municipaux intéressés afin de prévoir, dès la conception, toutes dispositions nécessaires en vue d'un enlèvement facile des ordures ménagères en fonction des possibilités et de l'évolution des moyens de collecte. « Les locaux de remisage des récipients à ordures ou de réception des vide-ordures, quand ces derniers équipements sont prévus, doivent, sans préjudice des réglementations spécifiques, être conçus, quant à leurs dimensions, leurs dispositions et leurs accès à partir de la voie publique, de façon à permettre l'utilisation de récipients de grande capacité ou tous autres moyens adaptés aux productions importantes d'ordures susceptibles d'être imposés par les services de collecte des ordures ménagères en considération même de cette production. « En vue de la seule collecte, les récipients peuvent être disposés en attente du ramassage sur des aires en bordure de la voie. Les récipients ne doivent y stationner qu'aux heures autorisées pour leur vidage par le service de collecte. »

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