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L'exigibilité des loyers commerciaux et professionnels

L'exigibilité des loyers commerciaux et professionnels : Les Cours d'Appel prennent position

Les Cours d'Appel de VERSAILLES et de PARIS ont pris position sur l'exigibilité des loyers commerciaux.
 
La Cour d'Appel de VERSAILLES, dans une décision en date du 6 mai, a notamment écarté l'application au profit du preneur de l’article 1722 du code civil, qui prévoit la destruction en totalité ou partiellement de la chose louée pendant la durée du bail aux motifs qu’« il n’est pas contesté qu’en l’espèce le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement".
 
La Cour d'Appel de PARIS, dans une décision en date du 3 Juin 2021, semble quant à elle avoir voulu rendre une décision de principe qu'elle va décliner dans ses futurs arrêts, savoir que :
 
✅ Perte de la chose louée : le régime spécial issu des ordonnances du 25 mars 2020 démontre que le législateur a pris en compte les conséquences pour les locataires et bailleurs de la fermeture des commerces pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire, excluant de ce fait l'application à cette situation de l'art. 1722 C. civ.

✅ Exception d'inexécution : en l'absence de clause en ce sens, pas d'obligation du bailleur de garantir la commercialité des locaux.

✅ Force majeure : le locataire ne prouve pas qu'il était dans l'impossibilité de payer son loyer.

✅ Bonne foi : le bailleur établit avoir fait des proposition d'échelonnement ou de report du loyer ; le preneur ne justifie pas avoir mis en œuvre des activités de livraison ou de retrait de commande pendant la période litigieuse.
 
Le dernier point confirme une nouvelle fois notre conseil depuis le début de la crise sanitaire, savoir que les bailleurs se doivent d'essayer de trouver des accords amiables avec leurs locataires.
 
II appartient désormais à la Cour de cassation de confirmer cette analyse indiscutablement favorable aux bailleurs.
 
Enfin, il convient de mentionner que la Loi relative à la gestion de la sortie de la crise sanitaire a été promulguée le 31 mai et prévoit dans son article 10 que les bailleurs ne peuvent pratiquer de mesures conservatoires qu’avec l’autorisation du juge jusqu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être impactée par les mesures sanitaires.
 
En outre, pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre.
 
N'hésitez pas à nous contacter pour tous renseignements complémentaires.
 

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