Un locataire peut désormais imposer la mensualisation de son loyer. Certaines garanties sont limitées à trois mois de loyers. Les conditions permettant de suspendre les effets d’une clause résolutoire sont durcies. Derrière son intitulé relativement discret, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie plusieurs équilibres historiques du statut des baux commerciaux.
Si certaines mesures apparaissent favorables aux preneurs, d’autres pourraient au contraire renforcer la position des bailleurs confrontés à des impayés. Plusieurs dispositions soulèvent également des difficultés d’interprétation qui appelleront probablement l’intervention des juridictions. Décryptage.
1) Un locataire peut-il désormais imposer un changement du rythme de paiement prévu par le bail ?
C’est l’une des principales nouveautés de la réforme. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce instaure un véritable droit à la mensualisation du loyer au profit de certains locataires commerciaux.
Désormais, lorsqu’un bail porte sur une activité de commerce ou de prestations de service, le preneur peut exiger que le paiement du loyer intervienne mensuellement.
Ce dispositif s’applique immédiatement aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit au 28 mai 2026.
Toutefois, le dispositif n’est pas dépourvu de limites :
D’une part, le droit à mensualisation ne concerne pas l’ensemble des baux commerciaux. Le nouvel article précité vise exclusivement les activités de commerce de détail ou de gros ainsi que les prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les activités industrielles demeurent donc exclues de son champ d’application.
D’autre part, cette faculté est réservée aux locataires à jour de leurs obligations financières. Le texte écarte en effet les preneurs redevables d’arriérés de loyers ou de charges, sauf lorsque ces sommes ont fait l’objet d’une contestation préalable. Dès lors, un locataire ne pourra donc se prévaloir du droit à mensualisation pour alléger sa trésorerie s’il se trouve déjà en situation d’impayé non contestée.
En pratique, la demande n’est soumise à aucun formalisme particulier et prend effet dès l’échéance suivante prévue au bail. Le bailleur ne dispose d’aucune faculté d’opposition.
Cette évolution nécessitera probablement une adaptation de certaines pratiques de gestion locative. En effet, même lorsque le bail prévoit un règlement trimestriel, le bailleur devra désormais composer avec la possibilité offerte au locataire d’exiger un paiement mensuel du loyer. Il pourrait certes continuer à émettre ses avis d’échéance selon la périodicité prévue au contrat, mais ne pourra s’opposer à la mensualisation des règlements.
2) Les clauses d’indexation « tunnel » sont-elles enfin sécurisées ?
Le nouvel article L. 145-38-1 du Code de commerce autorise désormais expressément les clauses prévoyant un plafonnement des variations de l’indice, dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse. Ces clauses, dites « tunnel », permettent d’éviter que le loyer ne connaisse des évolutions trop importantes lorsque l’Indice des loyers commerciaux (ILC) augmente ou diminue fortement.
Pour les bailleurs, cette évolution constitue une véritable sécurisation juridique. En effet, les mécanismes d’indexation ont alimenté un contentieux ces dernières années, notamment lorsque certaines clauses avaient pour effet de neutraliser les baisses d’indice ou de ne jouer qu’à la hausse. Le législateur valide désormais expressément les mécanismes d’encadrement de l’indexation dès lors qu’ils s’appliquent de manière identique en cas de hausse comme de baisse de l’indice.
Il reste important de noter que cette faculté demeure réservée aux seuls baux soumis à l’ILC et donc portant sur des locaux affectés aux activités commerciales et artisanales. Les baux soumis à l’ILAT et l’ICC restent alors exclus du dispositif.
3) Un locataire en impayé pourra-t-il encore gagner du temps devant le juge ?
C’est sans doute l’une des évolutions les plus favorables aux bailleurs introduits par la réforme.
Pour mémoire, lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire demeure infructueux, le preneur peut solliciter des délais de paiement et demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. En pratique, ce mécanisme permet fréquemment au locataire de conserver le bénéfice de son bail, malgré l’existence d’une dette locative importante.
Le législateur a souhaité encadrer plus strictement cette faculté en modifiant l’article
L. 145-41 du Code de commerce. Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont subordonnés à deux conditions cumulatives :
- D’une part, le preneur doit être en mesure de régler sa dette locative. Cette exigence n’est pas véritablement nouvelle, puisqu’elle était déjà largement prise en considération par les juridictions, mais elle bénéficie désormais d’une consécration textuelle.
- D’autre part, il doit avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
C’est sur ce second point que réside l’apport principal de la réforme. Afin de lutter contre les stratégies dilatoires de certains débiteurs, le législateur avait alors subordonné en matière de baux d’habitation, l’octroi de délais de paiement à la capacité du locataire d’apurer sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En matière de bail commercial, la rédaction retenue va toutefois plus loin. Le texte vise désormais la reprise du paiement du loyer courant avant la date de la première audience et non avant la date de l’audience.
Cette nuance terminologique pourrait produire des effets juridiques importants, en pratique. Jusqu’à présent, il n’était pas rare qu’un preneur sollicite un renvoi afin de régulariser sa situation avant l’audience de renvoi et de solliciter ensuite la suspension des effets de la clause résolutoire. La nouvelle rédaction semble précisément destinée à empêcher ce type de stratégie procédurale.
Si cette interprétation venait à être confirmée par les juridictions, les bailleurs pourraient bénéficier d’une plus grande efficacité dans le traitement des impayés et d’une meilleure prévisibilité des procédures engagées à l’encontre des locataires défaillants.
Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduite, là encore à compter du 28 mai 2026.
4) La nouvelle réglementation sur les garanties risque-t-elle de bouleverser certaines pratiques ?
Les garanties locatives n’échappent pas à la réforme. Celle-ci modifie à la fois les sûretés pouvant être exigées du locataire et les modalités de leur restitution à l’expiration du bail.
En premier lieu, pour les baux bénéficiant du nouveau droit à mensualisation, c’est-à-dire ceux portant sur une activité de commerce de détail ou de gros ou sur des prestations de services à caractère commercial ou artisanal, le montant du dépôt de garantie est désormais plafonné à trois mois de loyer.
Toutefois, la portée exacte de cette limitation soulève déjà des interrogations. En effet, le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce ne vise pas uniquement le dépôt de garantie, mais également les « biens, titres, engagements et garanties de toute nature », ce qui semble inclure notamment les cautions bancaires et les garanties autonomes à première demande.
Le législateur a manifestement souhaité encadrer le cumul et le montant des garanties exigées du locataire. Pour autant, la rédaction retenue ne permet pas d’affirmer avec certitude que le plafond de trois mois s’appliquera à l’ensemble des garanties cumulées. La formule selon laquelle « il en va de même » pour les autres garanties pourrait également conduire à considérer que chaque catégorie de sûreté demeure soumise à un plafond distinct de trois mois.
L’enjeu pratique est loin d’être anodin. De nombreux bailleurs exigent aujourd’hui un dépôt de garantie complété par une caution bancaire ou une garantie autonome. Si les juridictions retenaient finalement une approche globale du plafonnement, certaines pratiques pourraient être remises en cause.
Cette nouvelle réglementation ne s’applique toutefois qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi.
En second lieu, la réforme encadre désormais de manière beaucoup plus stricte les modalités de restitution des garanties à l’expiration du bail. Ainsi, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai raisonnable qui ne pourra excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes restant dues au bailleur et des retenues dûment justifiées (al. 4, article L. 145-40).
Cette évolution, inspirée de mécanismes déjà connus en matière de baux d’habitation, pourrait toutefois générer des difficultés importantes pour les bailleurs d’actifs situés en copropriété.
En pratique, les régularisations définitives de charges interviennent fréquemment plusieurs mois après le départ du locataire. Or, le délai de trois mois imposés risque de ne pas permettre au bailleur de connaître précisément le montant des sommes susceptibles de rester dues au titre des charges récupérables.
Une tension pourrait ainsi apparaître entre cette nouvelle obligation de restitution rapide et les délais de régularisation prévus par l’article R. 145-36 du Code de commerce.
Les gestionnaires devront donc porter une attention particulière à la constitution des comptes de sortie et à l’identification des sommes pouvant être légitimement retenues avant l’expiration du délai légal. Ces nouvelles dispositions s’appliqueront également aux baux en cours dès lors que la remise des clés intervient après le 27 août 2026.
5) Une vente de l’immeuble suffit-elle désormais à faire disparaître certaines garanties ?
La réforme modifie également le sort des garanties en cas de vente de l’immeuble.
Désormais, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée de plein droit à l’acquéreur. Le preneur n’a donc plus à s’interroger sur l’identité du débiteur de cette obligation lors de la cessation du bail (al. 3, art. 145-40)
Quant aux autres garanties consenties au profit du bailleur initial, elles deviennent caduques du fait de la mutation. En clair, le vendeur devra alors restituer au preneur les documents et instruments de garantie et procéder, le cas échéant, aux mainlevées nécessaires dans un délai maximal de six mois.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de loi, soit le 27 août 2026.
6) Le droit de préférence du locataire est-il encore applicable à tous les locaux ?
Enfin, la réforme apporte enfin une clarification importante concernant le champ d’application du droit de préférence reconnu au locataire commercial en cas de vente du local.
Le législateur exclut désormais expressément de ce dispositif les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts. Cette précision met fin à certaines incertitudes d’interprétation et sécurise les opérations de cession portant sur ce type d’actifs.
Concrètement, pour les propriétaires et investisseurs concernés, cette exclusion constitue une simplification bienvenue, puisqu’elle permet d’écarter les contraintes procédurales attachées au droit de préférence du locataire lors de la mise en vente de ces biens.
En définitive, derrière son apparente technicité, la loi du 26 mai 2026 modifie plusieurs mécanismes essentiels du bail commercial. Si certaines dispositions produisent déjà leurs effets, d’autres soulèvent des interrogations qui ne seront probablement tranchées qu’au gré des premières décisions judiciaires.
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