La réalisation d’un ravalement de façade, d’une réfection de toiture ou, plus largement, de travaux d’ampleur en copropriété implique fréquemment l’installation d’un échafaudage sur le trottoir ou d’une base de vie pour les salariés de l’entreprise. Ces installations nécessitent généralement une autorisation d’occupation du domaine public délivrée par la collectivité compétente et donnent lieu au paiement d’une redevance communément désignée sous le terme de « frais de voirie ».
Cette dépense est habituellement intégrée dans le prix proposé par les entreprises lors de la remise du devis (généralement sous l’intitulé « Installation de chantier »). Il arrive toutefois que son montant ait été sous-évalué, notamment lorsque la durée du chantier est prolongée ou que les tarifs appliqués par la collectivité se révèlent plus élevés que ceux anticipés. L’entreprise peut alors être tentée de solliciter le remboursement de cette différence auprès du syndicat des copropriétaires au moment de l’établissement du décompte général définitif.
Face à la complexité juridique du sujet, notre équipe s’est mobilisée pour décrypter les textes applicables et vous fournir des explications claires et opérationnelles.
1) Qui est juridiquement redevable des frais de voirie envers la collectivité ?
Ici, c’est le droit public qui tend à s’appliquer. Pour cause, la lecture combinée des articles L. 2122-1 et L. 2125-1 du Code général de la propriété des personnes publiques subordonne toute occupation privative du domaine public à la délivrance d’un titre d’occupation et prévoit que cette occupation donne lieu au paiement d’une redevance.
En pratique, l’autorisation de voirie est généralement sollicitée par l’entreprise chargée des travaux. C’est donc elle qui est appelée à acquitter la redevance auprès de la collectivité. Pour cause, cette autorisation d’occupation de la voirie est considérée comme un acte juridique liant deux parties : d’une part, la personne publique à qui appartient le domaine public utilisé (la plupart du temps, la commune), et, d’autre part, la partie qui utilise la voirie pour son activité, à savoir l’entreprise engagée par le syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux. À cet égard, l’article R. 2122-4 du même Code dispose que :
« Le titre d’occupation constitutif de droit réel comporte la détermination précise de la consistance de ce droit et de la durée pour laquelle il est conféré ainsi que toutes autres mentions nécessaires à la publicité foncière ».
« Il comporte aussi (…) le montant et les modalités de paiement de la redevance domaniale »
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires n’est juridiquement pas concerné par les équipements du chantier, la plupart du temps des échafaudages ou des ascenseurs de chantier, puisque cette occupation de la voirie publique concerne l’entreprise. Sur un plan strictement juridique, c’est donc bien l’entreprise qui est assujettie à cette obligation.
2) Cette dépense peut-elle être répercutée sur le syndicat des copropriétaires ?
Toutefois, bien que le droit public identifie le redevable de la redevance à l’égard de la commune, il ne détermine pas, à lui seul, celui qui doit en supporter définitivement la charge. C’est précisément là que le contrat de travaux entre en jeu.
Cette distinction est essentielle. Une entreprise peut être amenée à acquitter la redevance auprès de la collectivité tout en étant contractuellement autorisée à en obtenir le remboursement. À l’inverse, elle peut également rester définitivement tenue de cette dépense si le marché prévoit qu’elle est comprise dans son prix. Dès lors, la solution du litige dépend rarement des règles applicables au domaine public, elle résulte, le plus souvent, de l’analyse des stipulations contractuelles.
En effet, les marchés privés de travaux relèvent du Code civil, notamment des dispositions relatives au contrat d’entreprise (articles 1710 et suivants). À la différence des marchés publics, ils sont gouvernés par le principe de la liberté contractuelle, de sorte que la répartition des risques, des charges et des obligations entre le syndicat des copropriétaires et l’entreprise dépend avant tout des stipulations convenues entre les parties.
Cependant, les opérations de construction d’une certaine importance, notamment en copropriété, sont fréquemment encadrées par un cahier des clauses administratives particulières (CCAP) ainsi que sur la norme AFNOR NF P03-001 (mis à jour en octobre 2017), tous deux applicables aux marchés privés de travaux. Si ces documents ne présentent aucun caractère obligatoire, ils constituent des références largement utilisées par les professionnels afin de préciser les conditions d’exécution du marché et de prévenir les difficultés susceptibles de naître au cours du chantier.
À cet égard, l’annexe A du CCAP en conformité avec la norme AFNOR prévoit que « Les dépenses d’intérêt commun définies à l’article 14, lorsqu’elles peuvent être imputées à un lot déterminé, sont mises à la charge de l’entrepreneur titulaire de ce lot. ». En outre, le point A.1 de l’annexe prévoit que « Les dépenses d’équipement, du fait de leur caractère prévisible, sont normalement imputables à un lot déterminé. »
| A.1.1.1 | Charges temporaires de voirie et de police résultant des installations de chantier | Gros oeuvre 3) | Taxes d’occupation de la voie publique, entretien et réparation. Toutefois les frais occasionnés par la remise en état de la voirie sont à la charge de l’auteur de la dégradation. |
En clair, ce texte réglementaire prévoit que toutes les dépenses liées à l’équipement, entendu au sens d’installation du chantier, sont supportées par l’entreprise en charge du marché. Le CCAP est d’ailleurs très explicite, puisqu’il prévoit expressément que les occupations de voirie sont considérées comme des dépenses d’équipement.
3) Une entreprise peut-elle répercuter sur le syndicat des copropriétaires une redevance de voirie plus élevée que celle qu’elle avait anticipée ?
En pratique, cette situation est loin d’être exceptionnelle. Lors de l’établissement de son offre, l’entreprise évalue le coût prévisionnel des frais de voirie en fonction de la durée estimée du chantier, de la surface d’occupation du domaine public ou encore des tarifs applicables au jour de la remise de son devis. Il arrive toutefois que ces paramètres évoluent en cours d’exécution : une prolongation du chantier, une modification des conditions d’occupation ou encore une évolution des tarifs décidée par la collectivité peuvent conduire à une augmentation significative du montant de la redevance.
Cette augmentation ne permet toutefois pas, à elle seule, de déterminer si l’entreprise est fondée à en réclamer le remboursement au syndicat des copropriétaires. La réponse dépend avant tout des stipulations du marché.
En effet, dans les marchés privés de travaux conclus à prix global et forfaitaire, il appartient à l’entreprise d’évaluer l’ensemble des coûts nécessaires à l’exécution de ses prestations. La Cour de cassation rappelle d’ailleurs, sur le fondement de l’article 1793 du Code civil, que la seule circonstance qu’une entreprise ait insuffisamment évaluée certaines dépenses ne lui permet pas d’obtenir une rémunération complémentaire. Elle juge notamment que le défaut de prévision de l’entreprise est sans incidence sur le caractère forfaitaire du marché (Civ. 3e, 18 avril 2019, n° 18-18.801).
Cette solution trouve un écho particulier en matière d’installations de chantier. La Cour de cassation a ainsi refusé de mettre à la charge du syndicat le coût supplémentaire résultant de la location prolongée d’échafaudages, en considérant que ces dépenses relevaient de l’organisation du chantier et ne pouvaient être répercutées en l’absence de stipulation contractuelle contraire (Cass. 3e civ., 27 avril 2017, n° 14-24.518).
Dès lors, la seule augmentation du montant des frais de voirie décidée par la collectivité ne suffit donc pas, à elle seule, à autoriser l’entreprise à réclamer un complément de prix. Encore convient-il de vérifier les stipulations du marché.
Trois situations sont alors à distinguer :
- Première hypothèse : le marché prévoit expressément que les redevances d’occupation du domaine public sont à la charge du syndicat des copropriétaires et comporte une clause de révision du prix. Dans cette situation, le syndicat supportera la redevance, y compris si son montant est réévalué en cours d’exécution dans les conditions prévues au contrat.
- Deuxième hypothèse : le marché prévoit que les redevances d’occupation du domaine public sont comprises dans le prix forfaitaire de l’entreprise, sans qu’aucune clause de révision ne soit prévue. Dans ce cas, la sous-évaluation de ce poste de dépenses relève de l’aléa économique assumé par l’entreprise. Celle-ci ne pourra donc pas réclamer au syndicat des copropriétaires le remboursement de l’excédent résultant d’une augmentation de la redevance.
- Troisième hypothèse : le marché renvoie à un CCAP ou à la norme AFNOR NF P 03-001 mettant les dépenses d’équipement, notamment les occupations de voirie, à la charge de l’entreprise. Dans ce cas, l’entreprise ne pourra pas répercuter sur le syndicat des copropriétaires une augmentation des frais de voirie, sauf, là encore, si le marché prévoit expressément une répartition différente de cette charge. Ici, il convient de noter que, si le CCAP ou la norme AFNOR ne sont pas mentionnés directement dans le contrat, mais sont intégrés aux documents contractuels annexes, ils restent applicables (Civ. 3e., 25 mars 2014, n° 13-24.976).
En définitive, avant même le lancement des travaux, il apparaît essentiel de porter une attention particulière aux stipulations du marché, du CCAP et des autres pièces contractuelles. Ces documents permettent de déterminer si les frais de voirie sont compris dans le prix forfaitaire, d’identifier la partie qui doit s’acquitter de l’autorisation d’occupation du domaine public et de vérifier si une clause autorise une révision du prix en cas d’évolution du montant de la redevance.
Une telle vérification peut paraître secondaire au stade de la consultation des entreprises. Elle est pourtant susceptible d’éviter un contentieux coûteux plusieurs mois plus tard, lorsque les travaux sont achevés et que les redevances ont déjà été acquittées.
Notre équipe se tient à votre disposition pour vous accompagner dans la préparation de vos opérations de travaux, l’analyse de vos pièces contractuelles et la résolution des difficultés susceptibles de survenir au cours du chantier
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