Les conséquences de la Loi ELAN continuent progressivement de se révéler devant les juridictions. Certaines situations, longtemps considérées comme acquises dans les copropriétés, se trouvent aujourd’hui remises en cause à la lumière de nouvelles décisions de justice.
Parmi ces situations figurent les parties communes à jouissance privative sur lesquelles certains copropriétaires ont développé, parfois depuis plusieurs décennies, des activités génératrices de revenus grâce à l’implantation de panneaux publicitaires, d’équipements techniques ou encore d’antennes de téléphonie mobile. Longtemps considérés comme relevant de la libre disposition du titulaire du droit de jouissance, ces espaces soulèvent désormais des interrogations croissantes quant à leur véritable nature juridique et à la propriété des revenus qu’ils génèrent.
Une nouvelle décision obtenue par le cabinet, le 27 mai dernier, apporte des éclaircissements majeurs sur ce sujet. Décryptage.
1) Quels sont les faits à l’origine de ce contentieux ?
Par un jugement rendu le 27 mai 2026, le Tribunal judiciaire de Nanterre a apporté une nouvelle illustration des conséquences particulièrement importantes de l’article 6-3 de la Loi du 10 juillet 1965 relatif aux parties communes à jouissance privative.
L’affaire concernait un lot atypique, fréquemment rencontré dans certaines copropriétés. Le règlement de copropriété prévoyait, en effet, la possession par un copropriétaire d’un lot situé sur la toiture-terrasse de l’immeuble comme étant une « support d’antennes de téléphonie et de panneaux publicitaires, tant sur l’ensemble de la terrasse que les acrotères la bordant ».
Le propriétaire de ce lot avait conclu et poursuivi, sans discontinuité, un contrat de location avec un opérateur de téléphonie mobile afin de permettre l’installation d’équipements techniques sur la toiture de l’immeuble. À ce titre, il percevait directement les loyers versés par l’opérateur.
Le Syndicat des copropriétaires décide de contester cette situation en demandant à la juridiction :
- D’une part, de réputer non écrites les clauses de l’état descriptif de division relatives à ce lot et retrancher les tantièmes affectés à ce lot aux quotes-parts de propriété.
- D’autre part, de condamner le copropriétaire à rembourser au Syndicat des copropriétaires les loyers perçus au titre de la location du lot à un opérateur de téléphonie mobile sur la durée de 5 ans.
Si la première demande a été rejetée par la juridiction, la seconde a fait l’objet d’une admission, entraînant des conséquences majeures pour les immeubles dans des situations analogues.
2) Une toiture-terrasse peut-elle constituer une partie privative ?
La question est devenue particulièrement sensible depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN du 23 novembre 2018, consacrant des constructions jurisprudentielles antérieures.
Pour rappel, l’article 6-3 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que les parties communes à jouissance privative demeurent « des parties communes appartenant indivisément à l’ensemble des copropriétaires ». Le texte précise, en outre, que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire à un lot de copropriété et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires soutenait que la toiture-terrasse constituait nécessairement une partie commune, puisqu’elle participait au clos et au couvert de l’immeuble. Le tribunal a suivi cette analyse.
3) À qui appartiennent alors les loyers perçus au titre d’une antenne de téléphonie mobile ?
C’est sur ce point que la décision présente son principal intérêt pratique. Le tribunal rappelle, fort logiquement, que si le toit-terrasse reste une chose commune, les loyers versés par l’opérateur téléphonique qui rémunèrent l’occupation d’une partie commune reviennent collectivement à l’ensemble des copropriétaires. Dès lors, les fruits générés par cette occupation ne peuvent être appréhendés librement par le titulaire du seul droit de jouissance privative.
Sur cette base, les juges ont estimé qu’en l’absence d’autorisation expresse donnée par l’Assemblée générale, le copropriétaire ne pouvait agir comme s’il était propriétaire exclusif de l’emplacement concerné et percevoir personnellement les revenus tirés de son exploitation.
En conséquence, ce dernier a été condamné à restituer au Syndicat des copropriétaires l’intégralité des loyers perçus au cours des 5 années précédant l’assignation, soit plus de 30 000 euros (conformément à la durée de prescription prévue par l’article 42 de la Loi de 1965).
4) Quels sont les enseignements pratiques à en tirer ?
Ce jugement dépasse largement le seul cas des antennes téléphoniques. En effet, de nombreuses copropriétés comportent encore aujourd’hui des lots ou des droits particuliers portant sur des toitures-terrasses, des supports publicitaires, des enseignes, des locaux techniques, des distributeurs automatiques de billets ou encore divers équipements générateurs de revenus.
Or, l’analyse de ces situations, à la lumière de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 et de cette nouvelle décision, peut conduire à remettre en cause certaines pratiques parfois anciennes et considérées jusqu’alors comme acquises.
Cette décision rappelle, avec vigueur, qu’un droit de jouissance exclusif ne confère pas nécessairement à son titulaire le droit de percevoir les revenus générés par l’exploitation de la partie commune concernée, pouvant générer des conséquences financières lourdes pour le copropriétaire qui avait mis en place une opération économique.
D’ailleurs, nos équipes constatent régulièrement sur le terrain que des copropriétés comportent des situations héritées de montages anciens qui n’ont jamais été réexaminées à l’aune des évolutions législatives et jurisprudentielles récentes qui sont loin d’avoir révélé tous leurs effets pratiques.
Dans ces conditions et au regard de ces évolutions, un audit juridique du règlement de copropriété (surtout si ce dernier est antérieur aux lois ALUR et ELAN) et des droits particuliers attachés à certains lots apparaît indispensable afin d’identifier les risques contentieux potentiels, de sécuriser les revenus attachés aux parties communes et d’anticiper les difficultés susceptibles d’affecter tant le Syndicat des copropriétaires que les copropriétaires concernés.
Notre équipe reste pleinement mobilisée pour vous accompagner dans l’audit de vos règlements de copropriété afin d’identifier les situations susceptibles de soulever des difficultés juridiques, notamment en présence de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative ou de lots transitoires, ainsi que dans les démarches de mise à jour et de sécurisation qui peuvent en découler.
Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en œuvre de vos projets d’isolation thermique par l’extérieur, sécuriser juridiquement vos démarches et résoudre toute difficulté liée au droit de surplomb, notamment dans l’indemnisation du voisin concerné.
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