Depuis la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018, la majorité pour voter les travaux de rénovation énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes est désormais celle de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 et non plus celle de l’article 24.
Un programme de travaux doit se voter par lots.

La majorité de l'article 25 f correspond à la majorité absolue des millièmes de l'ensemble des voix du syndicat des copropriétaires L'article 25 f concerne :

« Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
Un décret en Conseil d'Etat précise les conditions d'application du présent f. »

Dans le cas où la majorité de l'article 25 f ne serait pas atteinte, il est possible pour les copropriétaires de voter immédiatement à la majorité de l'article 24, soit la majorité des présents et représentés à l'assemblée générale, à la condition toutefois que le projet de résolution ait recueilli à l'occasion du premier vote au moins le vote « POUR » d'au moins 1/3 des voix composant le syndicat des copropriétaires L'article 25 f est une disposition d'ordre public.

En conséquence, dès lors que les travaux soumis au vote de l'assemblée générale constituent des travaux de rénovation énergétique, ceux-ci doivent nécessairement être votés aux conditions de majorité de l'article 25 . Il n'est pas possible d'y déroger sauf dispositions susvisées de l'article 25-1.
Dans l’hypothèse où lesdits travaux seraient néanmoins votés à l'article 24, la décision est attaquable par un copropriétaire opposant ou absent lors de l'assemblée générale dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.

En revanche, si aucun recours en annulation de l'assemblée générale n'est entrepris dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, l'assemblée générale devient définitive et opposable à tous les copropriétaires et ce, même si les résolutions ont été votées à une majorité contestable .

Dans le cadre d'un programme global de travaux, il convient de distinguer comme il le sera exposé ci-après le vote des résolutions relevant des travaux dits classiques d'entretien et de conservation de l'immeuble relevant de la majorité de l'article 24 du vote des travaux relevant de la majorité de l'article 25 f.

En résumé, le programme de travaux se vote à la majorité de l'article 25 f, si celle-ci n'est pas atteinte mais qu'elle a recueilli au moins 1/3 des voix du syndicat, il est possible de revoter immédiatement à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Il conviendra de veiller à ce que chaque catégorie de travaux fasse l'objet d'un vote séparé.

Il y a lieu de distinguer le préambule qui est un exposé du projet de travaux, de l’intérêt de voter les travaux et du vote de la résolution de principe portant sur le programme de rénovation énergétique.
Il s ’agit essentiellement d ’une déclaration d’intention.
Le préambule dont la rédaction n’est pas obligatoire, ne fait l’objet d’aucun vote.

La résolution de principe sur l’engagement des travaux de rénovation énergétique fait l’objet d’un vote. Si l’assemblée vote le principe de travaux en prévoyant qu’une assemblée ultérieure fixera les conditions des travaux, le syndicat des copropriétaires n’est pas engagé (En ce sens, plusieurs décisions de la Cour d’Appel de PARIS 14 octobre 2009 et 28 mai 2009).
En revanche, si l’accord de principe s’accompagne du vote de toutes les mesures d’accompagnement, la Cour d’appel de PARIS a considéré qu’il y avait décision au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, engageant le syndicat des copropriétaires (Cour d’appel de PARIS 17 avril 1996).

L’avis du conseil syndical doit être joint à la convocation.
Cette obligation résulte de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. »

L’avis du conseil syndical est donné à titre d’information ; il ne lie pas l’assemblée générale des copropriétaires.

Le montant arrêté par l’assemblée générale est librement fixé par les copropriétaires.

Il peut être formulé oralement.

Depuis la loi EL AN, les travaux de rénovation énergétique relèvent de la majorité de l’article 25 et non plus 24.
Toutes les études préalables aux travaux (audits et études de conception et missions bureau de contrôle, etc.) relèvent de l’article 24.
En conséquence, les délégations de pouvoir au conseil syndical, au syndic, au maître d’œuvre ou à tout autre personne ne sont plus possibles.

L’assemblée générale ne peut pas se limiter à voter un budget puisqu’elle ne peut plus depuis la loi ELAN déléguer au conseil syndical, par exemple, le choix de l’entreprise.

L’assemblée générale doit donc voter sur la base de devis puisqu’elle doit désigner les entreprises ainsi que le maître d’œuvre et tout autre intervenant sans possibilité de délégation

• Les informations relatives aux travaux

L’article 11 I alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 prévoit pour la validité de la décision, que soient notifiés au plus tard en même temps que l’envoi des convocations :

« Les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à la concurrence des contrats »

Le syndic doit donc organiser une mise en concurrence non seulement pour le vote des devis, mais également pour le vote de tous les autres contrats (à savoir notamment ceux de maîtrise d’œuvre, d’ingénierie financière, SPS, bureau de contrôle).

Sauf si l’assemblée générale en a décidé autrement par l’adoption d’une résolution en assemblée générale, l’obligation de mise en concurrence est respectée à compter de la notification d’au moins deux devis (article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et article 19.2. du décret du 17 mars 1967).

En revanche, la mise en concurrence n’est pas nécessaire pour la souscription d’une assurance dommages ouvrage.

Le syndic peut soit, joindre à la convocation les différents devis soit, joindre un rapport d ’analyse des offres comparant les informations des différents devis demandés.

Si plusieurs devis ont été proposés, ils doivent tous être communiqués aux copropriétaires (Cour d’appel de PARIS 13 janvier 1999 et 26 octobre 2016).

En effet, la jurisprudence considère que les conditions essentielles du contrat peuvent résulter d’appel à la concurrence du contrat.

Dans ce cas, le rapport de synthèse doit être précis, à savoir :
- Descriptif complet des travaux devant être exécutés (matériaux utilisés, localisation des travaux à l’aide de plans, prix détaillé par prestations réalisées) ;
- Descriptif et chiffrage des travaux par bâtiment, le cas échéant ;
- Descriptif détaillé des modalités d ’exécution (délai, durée de s travaux…)

Cette exigence de précisions vaut également pour les devis

• Les informations relatives à l’emprunt collectif

- Les documents relatifs aux contrats de prêts doivent être joints également à la convocation.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour.

Il n’existe aucune disposition impérative déterminant l’ordre dans lequel les résolutions doivent être adoptées.

Cependant, il est logique de commencer par le vote des travaux puis de régler la question du financement des travaux.

Il n’existe aucune difficulté juridique s’opposant à ce qu’une première assemblée générale des copropriétaires vote le principe des travaux et qu’une seconde assemblée générale vote les résolutions afférentes au financement des travaux.

1. Revoter : Si le vice invoqué par le copropriétaire requérant est mineur et susceptible d’être purgé sans discussion, le syndic dispose de la possibilité de convoquer une nouvelle assemblée générale. Les documents joints en annexe à la convocation de l’assemblée générale contestée doivent être, à nouveau, joints à la convocation de la nouvelle assemblée générale.
2. Avancer : Le principe est que tant que les résolutions ne sont pas annulées par une décision de justice définitive, les résolutions restent valables.

De même, les appels de fonds sont exigibles à compter de la date indiquée dans le procès-verbal ayant voté le calendrier des travaux et appels de charges.

Le syndicat des copropriétaires dispose donc de la possibilité de faire réaliser les travaux, à ses risques et périls.

En tout état de cause, il faut éviter au maximum de se laisser imposer le temps judiciaire car dans ce cas les chances que les travaux ne soient jamais réalisés sont importantes, et ce même si in fine les décisions sont favorables à la copropriété. C’est d’ailleurs pour cette raison que les opposants font tout pour que les travaux ne débutent pas avant ce résultat .

Enfin, il convient de noter qu’en cas de procédure judiciaire, les tribunaux ne peuvent pas ordonner la remise en état du bâtiment (notamment car cela est matériellement impossible).

Ainsi, les travaux réalisés seraient conservés par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte des dispositions de l’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage en application de l’article L. 241-9 du code de l’énergie, le syndic inscrit à l ’ordre du jour de l ’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

La pose de ces compteurs entraine la modification de la répartition des charges.

Concomitamment au vote de ces travaux, l ’assemblée générale devra voter la modification de la répartition des charges de chauffage à l’unanimité.

S’agissant d’une modification de charges devenue nécessaire du fait des travaux obligatoires d’installation de compteurs individuels votés à la majorité de l’article 25 l), la modification de la grille charges chauffage peut être votée à la même majorité sur le fondement de l’article 11 de la Loi .

En théorie, il est possible de poser des compteurs par bâtiment mais à la condition que les autres bâtiments l’acceptent à l’unanimité.

En pratique , cette installation sera rendue difficile du fait de la difficulté d’obtenir l’accord des autres bâtiments

Les travaux privatifs gérés par le syndic doivent impérativement être votés.

A défaut, le syndic n’a pas qualité à agir pour le compte d’un copropriétaire, à titre individuel .

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Le syndic n’est pas le mandataire des copropriétaires à titre individuel. En outre, selon les dispositions impératives de la Loi Hoguet, un syndic ne peut pas manier des fonds sans mandat.

Il n’y a donc en la matière, aucune distinction à faire selon que les travaux sont privatifs ou privatifs d’intérêt collectif.

Dans les deux hypothèses, le syndic détient son mandat de gestion des travaux privatifs du mandat lui ayant été donné en assemblée générale pour assurer la gestion des travaux autres que ceux portant sur les parties communes de l’immeuble.

Enfin, ce mandat est régulier dans la mesure où les travaux privatifs sont une conséquence nécessaire des parties communes et qu’ils sont étroitement liés .

Des dispositions spécifiques du Code de la Construction prévoient des sanctions applicables en cas d’absence de commandes des études et diagnostics énergétiques ou de non mise en œuvre des travaux obligatoires.

L’article L 111-11 du Code de la construction dispose :

« Le préfet, l e maire de la commune d’implantation des bâtiments et le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement peuvent demander communication des études et diagnostics visés aux articles L. 111-9, L. 111-10 et L. 111-10-4. Ces études et diagnostics doivent être communiqués dans le mois qui suit la demande. Leur refus de communication est passible des poursuites et sanctions prévues par les articles L. 152-1 à L. 152-10. »

L’article L .152-4 du même code prévoit que :

« Est puni d’une amende de 45 000 euros le fait, pour les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l’exécution de travaux, de méconnaître les obligations imposées par les articles L. 111- 4, L. 111-7-1, L. 111-7-2, L. 111-7-3, L. 111-8, L. 111-9, L. 111- 10, L. 111-10-1, L. 111-10-4, L. 112-17, L. 112-18, L. 112-19, L. 125-3, L. 131- 4 et L. 135-1, par les règlements pris pour leur application ou par les autorisations délivrées en conformité avec leurs dispositions. En cas de récidive, une peine d’emprisonnement de six mois peut en outre être prononcée. »

En conséquence , il existe des sanctions en cas de non-réalisation des audits énergétiques ou des travaux obligatoires, outre le fait que la non-réalisation de tels travaux entraine inéluctablement une perte de valeur pour l’ensemble des parties privatives

La création d’une association syndicale libre nécessite l’accord unanime de tous les copropriétaires.

De ce fait, il est difficile d’entrevoir la création d’une telle structure pour faciliter la gestion d ’ un projet de rénovation énergétique eu égard à la majorité requise .

Par ailleurs, la création d’une association syndicale ne pourrait pas avoir pour objet de contourner les dispositions impératives et d’ordre public résultant de la loi du 10 juillet 1965 .

Ce montage risque de rajouter de la complexité à un projet de travaux d’ores et déjà complexe.