Les dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges de copropriété sont impératives .

L’assemblée générale ne peut pas décider par un vote d’y déroger . La jurisprudence considère que les frais de ravalement des parties privatives (volets, persiennes, porte-fenêtre, balcons, etc .) doivent être supportés par chacun des copropriétaires en fonction de leur coût, sauf si le règlement de copropriété en dispose autrement .

La jurisprudence a considéré que si le ravalement porte de façon indivisible sur des parties communes (la façade, les balcons et terrasses) et sur des parties privatives qui font partie intégrante du gros-œuvre (les garde-corps des balcons), les charges sont à répartir entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes de copropriété.

Cette modalité de répartition selon les tantièmes de copropriété constitue, cependant, une exception car il est plutôt rare que les travaux de ravalement por tent de manière indivisible sur les parties communes et les parties privatives .

En résumé, lorsque les travaux collectifs imposent des dépenses de nature privative ( garde- corps, persiennes, etc.), ces dépenses seront réparties :

- En principe, en fonction de leur coût, par copropriétaire ;

- Sauf dispositions contraires du règlement de copropriété ;

- Sauf si les parties privatives font partie intégrante du gros- œuvre et qu’ il n’est pas possible de les distinguer.

Les devis devront donc bien différencier les dépenses privatives des dépenses communes .

Enfin, il y a lieu de rappeler que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires doit indemniser le ou les copropriétaires qui subissent un préjudice (temporaire ou définitif) du fait de travaux votés par l’assemblée générale

La liste des travaux privatifs d’intérêt collectif est donnée par l’article R 138-2 du Code de la Construction et de l’Habitation . Il s’agit :

1. travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur comprenant, le cas échéant, l’installation de systèmes d’occultation extérieurs ;
2. pose ou remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
3. équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
4. mise en place d’équipements de comptage des quantités d’énergies consommées.

L’énumération de ce décret est limitative. Elle ne permet pas d’ y inclure des travaux d’une autre nature tel que le remplacement du ballon d’eau chaude.

En revanche, les volets semblent pouvoir entrer dans l’énumération a) en tant que « systèmes d’occultation extérieurs » .

Dans le cas où la pose de nouvelles ventilations nécessite de modifier les chauffe- bains gaz pour des ballons électriques, le coût devrait être réparti en charges générales en application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précité .