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La scission de copropriété, qu’est-ce et pourquoi ?

 

Le principe de scission de copropriété est simple : diviser une copropriété existante en retirant de celle-ci un, ou plusieurs bâtiments.

Les motivations d’une telle scission sont généralement les suivantes :

  • Permettre à des bâtiments n’ayant plus grand-chose en commun d’être gérés d’une manière totalement séparée (il arrive d’ailleurs que la scission juridique ne soit qu’une régularisation des années après d’une scission de fait),
  • Permettre à un « bâtiment » composé d’un seul copropriétaire de quitter une copropriété qui n’a aucun intérêt pour lui,
  • Permettre le retrait d’un bâtiment destiné à être démoli pour laisser la place à une opération de promotion immobilière,
  • Diviser un ensemble immobilier important pour en faciliter la gestion par la création de copropriétés de tailles plus humaine,

Les conditions et la méthode

La scission de copropriété est régie par les dispositions de l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965.

Elle est subordonnée aux trois conditions suivantes :

  1. la copropriété doit être composée de plusieurs bâtiments (étant précisé qu’un terrain non construit est considéré comme un « bâtiment » par la jurisprudence),
  2. la division en propriété du sol doit être possible pour permettre la constitution de propriétés séparées,
  3. la division doit être décidée par une assemblée spéciale des copropriétaires des bâtiments à retrancher de la copropriété initiale, dont la décision doit ensuite être approuvée par l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

Les deux premières conditions relèvent d’un état matériel de fait.

La dernière implique une démarche juridique amenant à la constitution de 2 nouvelles entités (Syndicat des copropriétaires ou non) qui se substituent à la copropriété d’origine.

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 énonce :

« Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division. 

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial

Cet article envisage deux situations distinctes :

  • ou bien il s’agit du retrait de la copropriété d’un bâtiment ou d’un terrain non bâti appartenant à un seul propriétaire ;
  • ou bien l’initiative de la division est prise par les copropriétaires de lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments.

Dans les deux cas,l’assemblée générale statue « à la majorité des voix de tous les copropriétaires » (savoir la majorité de l’article 25 avec la possibilité depuis le 1er juin 2020 de recourir à un second vote à la majorité de l’article 24 si la majorité absolue n’est pas obtenue).

La scission entraîne la disparition de la copropriété d’origine et la création d’une ou plusieurs nouvelles copropriétés, et ce même si le bâtiment se retirant n’est composé que d’un seul copropriétaire.

Les nouvelles copropriétés issues de la division doivent être dotées chacune de leur propre règlement de copropriété qui doivent être adoptés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24) sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble.

En résumé, le processus de décisions (sous réserve de ce qui vient d’être indiqué pour la destination de l’immeuble) doit s’opérer en trois temps :

  1. les copropriétaires du bâtiment qui sollicitent la scission doivent se réunir en assemblée spéciale et voter cette scission à la majorité des voix de tous les copropriétaires (sans possibilité de seconde lecture à une majorité « dégradée »),
  2. les copropriétaires de l’ensemble de la copropriété doivent ensuite, à la même majorité, ratifier la décision prise par l’assemblée spéciale du syndicat sollicitant la scission et approuver les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission.
  3. enfin, les copropriétaires de chacun des deux groupes de bâtiments devront se réunir en Assemblée (une par groupe de bâtiments) pour approuver à la majorité article 24 leur nouveau règlement de copropriété (et approuver l’état de répartition des charges afférentes) devant s’appliquer à chaque nouvelle copropriété. Ce n’est qu’à l’issu de ces Assemblées que le Syndicat initial sera définitivement dissous.

La copropriété doit donc impérativement missionner :

  • Un géomètre-expert afin d’établir le projet de division cadastrale, un projet de création de servitudes, les projets d’état descriptif de division et de répartition des charges des futurs Syndicats.
  • Un notaire afin de procéder à la publication de l’ensemble des actes auprès du Service de la Publicité Foncière territorialement compétent.

Par ailleurs l’article 28 II de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que :

 « La répartition des créances et des dettes [entre les nouvelles entités] est effectuée selon les principes suivants :

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division ».  

Enfin, il est parfois nécessaire de créer une Union de Syndicats pour gérer et entretenir les équipements qui ne peuvent être séparés et qui restent donc communs entre les entités issues de la division (chaufferie, loge de gardien, …). L’adhésion des copropriétés à une telle structure doit être adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Les particularités d’une scission en volume

Depuis la loi ALUR il est désormais possible de diviser en volumes un ensemble immobilier complexe qui est placé sous le régime de la copropriété (une telle scission n’était pas autorisée auparavant).

La procédure de la scission en volumes est similaire à celle de la scission « classique » de copropriété mais certaines conditions diffèrent néanmoins.

Premièrement, la scission en volumes n’est pas autorisée dans le cas d’un bâtiment unique. Deuxièmement, l’ensemble immobilier doit soit être composé de plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit être composé de plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité de l'article 25 (et non 24 selon le texte actuel) et par dérogation au troisième alinéa de l'article 29, les statuts de l'union peuvent interdire à ses membres de se retirer de celle-ci.

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