La vente d’un lot constitue souvent, pour le Syndicat des copropriétaires, la meilleure occasion de recouvrer les charges laissées impayées par un copropriétaire débiteur. L’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 permet, à cet effet, au Syndic de former opposition sur le prix de vente détenu par le notaire et d’éviter ainsi que le vendeur ne perçoive les fonds avant d’avoir réglé sa dette envers la copropriété. Encore faut-il que cette opposition respecte un formalisme particulièrement rigoureux.
Mais que se passe-t-il lorsque l’opposition est irrégulière, alors que la dette du copropriétaire, elle, ne fait pratiquement aucun doute ? La mainlevée de l’opposition permet-elle au vendeur d’échapper au paiement de ses charges ?
Une ordonnance rendue le 10 février 2026 par le Tribunal judiciaire de Créteil, dans une affaire défendue par notre cabinet, apporte une illustration particulièrement intéressante de cette situation. Le juge des référés ordonne la mainlevée de l’opposition irrégulière, mais condamne, dans le même temps, la copropriétaire vendeuse au paiement provisionnel de la quasi-totalité de sa dette.
Une décision qui rappelle une distinction essentielle en matière de recouvrement : faire tomber l’opposition ne signifie pas faire disparaître la dette. L’irrégularité du mécanisme de blocage n’efface pas, à elle seule, la créance du Syndicat des copropriétaires.
Face à la complexité juridique du sujet, notre équipe s’est mobilisée pour décrypter cette décision et en tirer des enseignements clairs et opérationnels pour les professionnels de la copropriété.
TJ de Créteil, ord., 10 février 2026, n° RG 25/00384
1) Comment fonctionne l’opposition de l’article 20 lors de la vente d’un lot ?
Lorsqu’un copropriétaire vend son lot sans pouvoir présenter au notaire un certificat du Syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers le Syndicat, l’article 20 de la Loi du 10 juillet 1965 organise une procédure destinée à protéger la copropriété.
Concrètement, après notification de la mutation, le Syndic dispose d’un délai de 15 jours pour former opposition au versement du prix de vente détenu par le notaire. L’objectif est simple : empêcher que la totalité du prix soit remise au vendeur alors que celui-ci demeure débiteur envers la copropriété. Cette opposition doit être réalisée par acte extrajudiciaire (signifié par un commissaire de justice) et comporter une élection de domicile dans le ressort du Tribunal judiciaire de l’immeuble et préciser le montant ainsi que les causes de la créance.
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 complète ce dispositif en imposant une présentation précise des différentes créances revendiquées par le Syndicat, selon leur nature et leur ancienneté. En clair, seules peuvent être prises en compte les créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
Le formalisme doit donc être pris au sérieux. La Cour de cassation exige notamment que l’opposition permette d’identifier précisément les sommes réclamées et, lorsque plusieurs lots sont concernés, les lots auxquels celles-ci se rapportent.
Une nuance mérite toutefois d’être apportée. Depuis un arrêt du 12 octobre 2023, la seule absence de distinction entre les quatre catégories de créances prévues par l’article 5-1 n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’opposition. Elle peut en revanche faire perdre au Syndicat le bénéfice de l’hypothèque légale spéciale. Cette précision est importante, car toutes les irrégularités affectant une opposition ne produisent donc pas exactement les mêmes effets (Civ. 3e, 12 octobre 2023, n° 22-18.723).
En revanche, l’exigence d’un acte extrajudiciaire par commissaire de justice demeure particulièrement stricte : une simple lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ne peut se substituer à cette formalité.
2) Que s’est-il passé dans cette affaire ?
En l’espèce, une copropriétaire avait vendu son lot, par acte authentique le 18 octobre 2024, alors qu’elle restait débitrice de plusieurs milliers d’euros envers le Syndicat des copropriétaires.
Le 5 novembre suivant, une opposition au paiement du prix de vente avait été adressée. Toutefois, cette opposition avait été réalisée par LRAR et ne respectait donc pas les conditions imposées par les articles 20 de la Loi de 1965 et 5-1 du décret de 1967.
Face à la contestation du vendeur, les fonds concernés demeuraient bloqués entre les mains du notaire. La copropriétaire a alors assigné le Syndicat des copropriétaires devant le juge des référés afin d’obtenir la mainlevée de l’opposition (la fin du blocage du prix de vente) et, parallèlement, de faire écarter la demande en paiement de ses charges.
Le Syndicat des copropriétaires, représenté par notre cabinet, a choisi de ne pas limiter sa défense à la seule discussion portant sur la validité de l’opposition. Il a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation provisionnelle de l’ancienne copropriétaire au paiement de sa dette. Autrement dit, même si l’opposition devait être levée en raison de son irrégularité, le Syndicat entendait faire reconnaître que la dette, elle, subsistait. C’est précisément cette distinction entre le mécanisme de blocage du prix de vente et l’existence même de la créance qui donne à la décision tout son intérêt pratique.
3) La mainlevée de l’opposition fait-elle disparaître la dette du copropriétaire ?
Deux questions devaient donc être distinguées par le juge : l’opposition pouvait-elle être maintenue malgré son irrégularité ? Et, indépendamment de cette irrégularité, la copropriétaire demeurait-elle tenue au paiement des charges ?
En premier lieu, l’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le Tribunal constate ici que l’opposition ne respecte effectivement pas les conditions prévues par les articles précités. Il en ordonne donc la mainlevée. Autrement dit, le Syndicat perd le bénéfice du blocage du prix de vente résultant de cette opposition irrégulière.
La solution est parfaitement cohérente avec la jurisprudence récente. Quelques mois après cette ordonnance, la Cour d’appel de Nîmes a ainsi jugé, le 25 juin 2026, qu’une opposition qui n’avait pas été réalisée par acte extrajudiciaire constituait une violation manifeste de la règle de droit justifiant sa mainlevée en référé (CA Nîmes, 25 juin 2026, n° 25/00808).
Le Syndicat des copropriétaires ne pouvait donc conserver le bénéfice d’une opposition qui n’avait pas été régulièrement constituée. Cette mainlevée ne réglait toutefois qu’une première question : celle de la régularité de l’opposition. Restait à déterminer si la créance de charges, indépendamment de cette irrégularité, demeurait due.
En second lieu, l’alinéa 2 de l’article 835 du même Code permet également au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Dans notre affaire, le Syndicat des copropriétaires avait précisément veillé à produire l’ensemble des pièces permettant d’établir sa créance : relevé de propriété, contrat de Syndic, procès-verbaux des Assemblées générales ayant approuvé les budgets et les comptes, appels de fonds ainsi que l’historique détaillé du compte de la copropriétaire. Un rappel très concret de l’importance, pour le syndic, de disposer d’un dossier de recouvrement complet et immédiatement exploitable lorsqu’un contentieux survient.
Le Tribunal constate ainsi que le Syndicat justifie de l’existence d’un arriéré de charges ainsi que de frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Il condamne, en conséquence, la copropriétaire au paiement des sommes restant dues, assorties des intérêts au taux légal et de leur capitalisation.
Dès lors, si le vendeur obtient bien la mainlevée de l’opposition, il ne peut pas tirer de cette irrégularité procédurale la disparition d’une dette qui demeure, quant à elle, parfaitement justifiée.
4) Quels enseignements les Syndics doivent-ils tirer de cette décision ?
Le premier enseignement est préventif. L’opposition prévue par l’article 20 doit être préparée avec une vigilance particulière : le recours à un acte extrajudiciaire (commissaire de justice), le respect du délai de 15 jours, l’identification précise des sommes réclamées et la vérification de leur caractère liquide et exigible ne constituent pas de simples précautions rédactionnelles. Ces exigences conditionnent directement l’efficacité de la procédure et rappellent, très concrètement, l’importance pour le Syndic de disposer d’un dossier de recouvrement complet et immédiatement exploitable en cas de contentieux.
Mais cette ordonnance apporte un second enseignement. Une opposition irrégulière ne place pas nécessairement le Syndicat dans une impasse : perdre le bénéfice de l’opposition ne signifie pas nécessairement perdre la possibilité de recouvrer les charges.
En clair, lorsqu’un copropriétaire vendeur saisit le juge des référés afin d’obtenir la mainlevée, le Syndicat doit immédiatement vérifier si son dossier permet de solliciter, à titre reconventionnel, une provision sur les charges impayées. Si la créance est suffisamment établie et ne se heurte à aucune contestation sérieuse, l’article 835 du Code de procédure civile permet d’obtenir une condamnation dans le cadre de cette même procédure.
Il faut donc bien distinguer la régularité de l’opposition de l’existence de la dette. La première peut être remise en cause sans que la seconde disparaisse. Pour le Syndicat, l’enjeu est alors de ne pas limiter sa défense à l’opposition elle-même, mais d’établir sa créance sur le copropriétaire vendeur débiteur.
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Notre cabinet se tient naturellement à la disposition des Syndicats des copropriétaires et des gestionnaires de biens pour les accompagner dans le recouvrement des charges impayées, la sécurisation des oppositions formées lors de la vente d’un lot et les procédures contentieuses susceptibles d’en découler.
D’ailleurs, parce que l’efficacité du recouvrement repose précisément sur des dossiers structurés, documentés et immédiatement exploitables, notre activité de recouvrement de charges est certifiée par AFNOR selon la norme ISO 9001. Cette certification traduit notre engagement en faveur de procédures rigoureuses, d’un suivi transparent et d’un traitement réactif des dossiers.
