La concession, presque centenaire du réseau de chaleur parisien, confiée à la Compagnie parisienne du chauffage urbain (CPCU) depuis 1927 prend officiellement fin le 31 décembre 2026. À compter du 1er janvier 2027, c’est le groupement mené par Dalkia (Eiffage, RATP Solutions et la Ville de PARIS) par le biais de la nouvelle entité Énergies du Grand Paris (EdGP) qui reprend l’exploitation de ce service public pour 25 ans.
Pour les Syndics et les gestionnaires de biens, ce changement d’exploitant est pourtant loin de se réduire à une simple formalité :
Que deviennent les contrats d’abonnement en cours ? Les nouvelles conditions peuvent-elles être imposées au Syndicat des copropriétaires ? Le Syndic peut-il signer seul un contrat qui engagera la copropriété pour 10 ans ?
Face aux enjeux pratiques du sujet, dans la mesure où les délais de signature sont particulièrement courts, notre équipe a souhaité faire le point sur ces questions et en tirer des recommandations claires et opérationnelles pour vous accompagner dans cette procédure d’urgence.
1) Quels sont les objectifs de la nouvelle concession ?
Les objectifs affichés de ce changement sont :
- Horizon 100 % renouvelable : atteindre donc 100 % d’énergies renouvelables et de récupération dans le mix énergétique du réseau à l’horizon 2050.
- Réduction des émissions de CO2 : diminuer de 50 % les émissions de CO2, d’ici 2034.
- Diminution du gaz : réduire de moitié (50 %) la part du gaz naturel dans le mix énergétique pour limiter la volatilité des prix.
- Périmètre d’exploitation : augmenter la longueur du réseau et le nombre d’abonnés de 40 %.
Ces objectifs ambitieux nécessitent un engagement financier d’environ 3,4 milliards d’euros sur les 25 ans de la concession.
Il se pose donc la question du devenir des nombreux contrats en cours entre la CPCU et les Syndicats des copropriétaires dont les échéances dépassent très largement la fin de l’année.
2) Les contrats en cours se poursuivent-ils automatiquement avec le nouvel exploitant ?
Le principe est, bien évidemment, la continuité du service sans aucune interruption (c’est-à-dire de la fourniture de chaleur). Les obligations du nouveau délégataire du service public (EdGP) sont très claires en la matière et ne devraient poser aucune difficulté, en pratique, car les installations techniques de production et de distribution de la chaleur ne changent pas.
Toutefois, comme il s’agit d’une nouvelle entité juridique, les contrats avec les abonnés doivent évoluer. On pourrait espérer que cette évolution se fasse sur le principe juridique de la novation (autrement dit, rien ne change, hormis le délégataire du service public).
Cette idée est renforcée par la clause type suivante qui se trouve dans les contrats souscrits :
« En cas de mise en régie, rachat ou déchéance de la concession liant la Ville de Paris à la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain, ou à l’expiration de cette concession, le présent contrat se poursuivra de plein droit entre le Client et la Ville de Paris, ou toute autre personne physique ou morale désignée par cette dernière pour assurer aux lieu et place de la Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain l’exploitation du réseau de distribution de chaleur de Paris ».
Toutefois, cet engagement contractuel ne va visiblement pas être tenu dans les faits.
En effet, EdGP a commencé à se rapprocher des abonnés de la CPCU, donc des Syndics, en précisant les nouveaux tarifs uniques et en informant les abonnés que « notre nouveau contrat prendra effet au 1er janvier 2027 pour une durée de 10 ans ».
Autrement dit, en dépit de la clause de poursuite de plein droit stipulée dans les contrats actuels, les Syndicats des copropriétaires sont invités à souscrire un nouveau contrat, d’une durée de dix ans, aux conditions fixées dans le cadre de la nouvelle concession.
3) Sur quel fondement ces nouvelles conditions s’imposent-elles aux abonnés ?
Ces nouveaux contrats sont basés sur le nouveau règlement de service et sur les nouveaux tarifs fixés dans le cadre de la nouvelle concession.
Les tarifs et le règlement de service relèvent, en effet, du pouvoir de modification unilatérale de l’autorité concédante, c’est-à-dire de la Ville de Paris (v. en ce sens : art. 4° de l’article L. 6, 4 et article L. 3114-6 du Code de la commande publique). Concrètement, un contrat de concession ne se limite pas à des stipulations négociées entre la Ville et son concessionnaire : certaines de ses clauses, dites « réglementaires », organisent le fonctionnement même du service public, au premier rang desquelles les tarifs et le règlement de service (CE, 10 juillet 1996, Cayzeele). La Ville peut ainsi modifier unilatéralement ces clauses, qui s’imposent alors à l’ensemble des abonnés sans que ceux-ci puissent en discuter le contenu.
Dès lors, le nouveau règlement indique, en son article 27, qu’il abroge tout règlement antérieur, et en son article 29 qu’il peut être modifié par le Conseil de Paris, les changements devenant opposables dès notification. L’ancien contrat prévoyait, d’ailleurs, déjà que les modifications de la concession sont opposables à partir de leur notification (art. 19).
4) À quelles évolutions tarifaires faut-il s’attendre ?
La question principale concerne bien évidemment l’évolution des tarifs.
Le site de la Ville de Paris indique à ce sujet :
« Le réseau de chauffage urbain permettra de fournir une énergie de chauffage abordable aux habitants : la facture de près d’un million de Parisiens, soit 69 % des usagers, devrait ainsi baisser dès 2027. »
Si rien n’est précisé sur l’évolution des factures pour les 30 % d’abonnés restant, il est à craindre que cela ne soit pas forcément très positif.
Parmi les évolutions du nouveau contrat, il convient de noter deux éléments :
- De nouveaux tarifs applicables R1, R2, R2’ et la suppression des différents tarifs R1 (100, 110, 200, 210, etc.) pour un seul et unique tarif.
- De nouvelles modalités de détermination des puissances souscrites (R2).
Concrètement, si les tarifs sont fixés par l’autorité concédante et ne sont pas négociables, la modification de la puissance souscrite contractuelle doit faire l’objet d’un contrôle avant signature car c’est elle qui fixe en grande partie le coût du chauffage et de production d’ECS qui sera supporté par le Syndicat des copropriétaires sur les 10 prochaines années.
Sur les premiers retours des Syndics que nous avons, les puissances souscrites proposées dans les nouveaux contrats baissent… mais les facturations augmentent, notamment du fait d’une augmentation de la part fixe d’abonnement R2. Cette part fixe est destinée à couvrir les investissements sur les installations du réseau de chaleur et, comme indiqué en préambule, les objectifs imposés en la matière par l’autorité concédante à EdGP sont ambitieux.
5) Le Syndic peut-il signer le nouveau contrat sans autorisation de l’Assemblée générale ?
Les nouveaux contrats sont censés être signés avec EdGP, au plus tard le 30 novembre 2026, pour une prise d’effet en tout état de cause au 1er janvier 2027.
Ces délais sont particulièrement courts et il est juridiquement contestable pour un Syndic de signer un contrat engageant le Syndicat des copropriétaires pour une durée de 10 ans, sans aucune autorisation de l’Assemblée générale (surtout en cas d’augmentation de la tarification).
Toutefois, deux éléments viennent fortement tempérer ce constat :
D’une part, il n’existe pas d’autre fournisseur de chaleur. La seule alternative est donc de créer de nouvelles installations de chauffage (et de production d’ECS) communes ou privatives d’ici cette date, ce qui est matériellement impossible, outre que dans certaines zones cela est juridiquement proscrit, car il existe une obligation de raccordement au réseau de chaleur urbain.
D’autre part, les contrats d’abonnement ne peuvent pas se négocier s’agissant d’un service public délégué (il est simplement possible de vérifier la puissance contractuelle souscrite).
Dès lors, pour un Syndic, signer un tel contrat sans autorisation préalable de l’Assemblée générale pourrait, certes, être considéré juridiquement comme une faute, mais le préjudice n’existe pas en pratique, faute d’alternative réaliste.
Toutefois, cela n’empêchera pas certains copropriétaires et membres du Conseil syndical de contester cette signature, surtout si elle se fait sans aucune information et que l’augmentation des tarifs n’est découverte qu’avec la reddition des comptes postérieure à la saison de chauffe 2026-2027.
6) Concrètement, que doivent faire les Syndics d’ici la fin de l’année ?
Nos conseils sont donc les suivants :
En premier lieu, il convient d’informer, le plus rapidement possible, les membres des conseils syndicaux de cette évolution inéluctable et, en cas de vive contestation, d’éventuellement convoquer une Assemblée générale extraordinaire pour mettre les copropriétaires face à leurs responsabilités.
En deuxième lieu, il convient d’essayer au maximum de vérifier la puissance souscrite contractuelle proposée par EdGP en se faisant assister d’un bureau d’études techniques (BET).
Enfin, il convient de signer en tout état de cause les nouveaux contrats avant le 31 décembre 2026 (sauf, naturellement, en cas de refus exprès d’une Assemblée générale extraordinaire).
En clair, faute d’alternative réaliste, la signature du nouveau contrat apparaît inévitable. La marge de manœuvre du Syndic se situe ailleurs : dans le contrôle de la puissance souscrite, qui conditionne le coût du chauffage pour les 10 prochaines années, ainsi que dans l’information des copropriétaires, qui conditionne la sérénité dans la gestion de l’immeuble.
Si cet article a suscité votre intérêt, n’hésitez pas à nous faire un retour et à le diffuser.
Notre cabinet se tient naturellement à votre disposition pour vous accompagner dans l’analyse des nouveaux contrats proposés par EdGP, ainsi que dans l’information et, le cas échéant, la consultation des conseils syndicaux et des Assemblées générales.
