La problématique des locations de courte durée, de type Airbnb, en copropriété est désormais bien connue des gestionnaires. Elle est pourtant presque toujours abordée sous le même angle, celui des nuisances : allées et venues de voyageurs chargés de valises, bruit tardif, sacs d’ordures abandonnés sur les paliers, boîtiers à clés… Le réflexe est alors de rassembler des plaintes et d’agir sur le terrain des troubles anormaux de voisinage.
Mais que se passe-t-il lorsque ces nuisances, bien réelles pour les occupants, se révèlent difficiles à prouver devant le juge ? Le Syndicat des copropriétaires se retrouve-t-il alors démuni face à une activité qu’il subit au quotidien ?
Un jugement rendu le 22 septembre 2026 par le Tribunal judiciaire de Paris, dans une affaire dans laquelle notre cabinet représentait le Syndicat des copropriétaires, apporte une réponse particulièrement intéressante.
Une décision qui rappelle une idée simple, mais trop souvent négligée : la question des locations de courte durée ne se règle pas d’abord sur le terrain des nuisances, mais sur celui du règlement de copropriété et de la manière dont l’activité est concrètement exercée. Face aux enjeux pratiques du sujet, notre équipe s’est mobilisée pour décrypter cette décision et en tirer des enseignements clairs et opérationnels pour les professionnels de la copropriété.
TJ de Paris, 22 septembre 2026, n° RG 23/11920
1) Un copropriétaire peut-il librement louer son lot en courte durée ?
Le point de départ se trouve à l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 : chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, sous la condition de ne porter atteinte « ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». L’article 8 complète ce principe en précisant que le règlement de copropriété ne peut imposer aux copropriétaires de restrictions autres que celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Concrètement, un copropriétaire peut en principe affecter son lot à l’activité de son choix, à la condition que cette activité ne soit pas interdite par le règlement de copropriété, qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Or, la location, même meublée et de courte durée, n’est pas en elle-même une activité commerciale. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 25 janvier 2024 : lorsque l’activité n’est accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, elle n’est pas de nature commerciale (Civ. 3e, 25 janvier 2024, n° 22-21.455). Le critère décisif ne tient donc pas à la durée des séjours, mais à la nature des services proposés aux voyageurs.
C’est là que se situe le cœur du sujet. Dans un immeuble dont le règlement réserve les étages à l’habitation et cantonne les activités commerciales au rez-de-chaussée, tout dépend de la qualification de l’activité : simple location meublée ou véritable activité d’hébergement para-hôtelier.
Une précision mérite, à ce stade, d’être apportée. Depuis la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024, l’Assemblée générale peut, à la majorité de l’article 26 (savoir, la majorité des membres du SDC représentant au moins les deux tiers des voix), modifier le règlement de copropriété afin d’interdire la location en meublés de tourisme des lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette faculté n’est toutefois ouverte que dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale (article 26 d) de la Loi du 10 juillet 1965). Là encore, tout part donc de la lecture du règlement de copropriété.
2) Que s’est-il passé dans cette affaire ?
En l’espèce, une société était propriétaire d’un appartement situé au premier étage d’un immeuble parisien. Ce logement, qui ne constituait pas la résidence principale de son propriétaire, était proposé à la location de courte durée sur la plateforme Airbnb, par l’intermédiaire d’une société de gestion.
Après deux mises en demeure restées sans réponse, l’Assemblée générale a habilité le Syndic à agir en justice. Le Syndicat des copropriétaires a alors assigné le propriétaire afin d’obtenir la cessation de l’activité sous astreinte, la dépose de la boîte à clés fixée sur une descente d’eau de l’immeuble voisin, ainsi que l’indemnisation du préjudice collectif résultant des nuisances subies par les copropriétaires.
Le propriétaire se défendait sur plusieurs terrains. Il contestait le caractère commercial de son activité, soutenait que l’immeuble était à usage mixte (une brasserie occupant le rez-de-chaussée), invoquait une autorisation de changement d’usage délivrée par la préfecture à son vendeur en 1996 et se prévalait d’une clause du règlement de copropriété autorisant expressément la location en meublé d’appartements entiers.
Le Syndicat des copropriétaires n’a pas limité son argumentation aux nuisances. Il a fait porter le débat sur la conformité de l’activité aux stipulations du règlement de copropriété, en démontrant, pièces à l’appui, le caractère para-hôtelier des prestations proposées aux voyageurs. C’est précisément ce choix qui a permis d’obtenir la cessation de l’activité, alors même que la demande fondée sur les troubles anormaux de voisinage a été rejetée.
3) Comment le Tribunal a-t-il caractérisé l’atteinte à la destination de l’immeuble ?
Le raisonnement du Tribunal se déroule en trois temps.
En premier lieu, les magistrats procèdent à une lecture stricte du règlement de copropriété. Celui-ci prévoyait que les appartements ne pourraient être occupés que « bourgeoisement », à l’exception des locaux commerciaux. Il admettait l’usage professionnel des lots sous certaines conditions, mais interdisait d’y installer des « bureaux commerciaux ou administratifs ». Seuls 2 lots sur 25, tous situés au rez-de-chaussée, étaient affectés à un usage commercial.
Le Tribunal déduit de ces éléments une volonté univoque des copropriétaires d’origine de réserver les étages à l’habitation et d’y préserver la tranquillité des résidents. Il relève, en outre, les caractères de l’immeuble : un immeuble du début du XXe siècle, détenu par 9 copropriétaires et situé dans un quartier prisé, qui jouit d’un bon standing. Autrement dit, la destination de l’immeuble ne se déduit pas d’une clause isolée, mais d’une lecture d’ensemble du règlement, éclairée par les caractéristiques concrètes de l’immeuble.
En deuxième lieu, le Tribunal qualifie l’activité. C’est sans doute l’apport le plus intéressant de la décision. Pour retenir son caractère commercial, il s’appuie sur le contenu même de l’annonce publiée sur Airbnb, qui faisait état d’un « service de conciergerie disponible 7j/7 », d’un « ménage de qualité hôtelière », de produits de soin, de linge de lit et de bain, ainsi que d’un « panel de prestations et d’activités haut de gamme pour un séjour mémorable ». Il relève également que l’appartement ne constituait pas la résidence principale du propriétaire, une société dont l’activité comprenait précisément l’achat, la vente, l’administration et l’exploitation de biens immobiliers.
Plus clairement, ce ne sont pas les nuisances qui révèlent la nature commerciale de l’activité, mais les services offerts aux voyageurs, tels que l’exploitant les présente lui-même. La solution s’inscrit ainsi dans le prolongement de l’arrêt du 25 janvier 2024 : c’est l’existence de prestations para-hôtelières qui fait basculer la location dans le champ commercial.
Une conséquence pratique mérite d’être soulignée. Le règlement autorisait « la location en meublé d’appartements entiers ». Le Tribunal, qui cite pourtant cette clause, n’y voit pas un obstacle à la cessation de l’activité. Une chose est d’autoriser la location meublée ; une autre est d’admettre, dans les étages, une activité commerciale d’hébergement que le règlement réserve au rez-de-chaussée.
En troisième lieu, le Tribunal écarte l’argument tiré de l’autorisation de changement d’usage obtenue par le précédent propriétaire. Cette autorisation, nécessaire au regard des autorités administratives, n’est pas subordonnée au respect du règlement de copropriété. À supposer même qu’elle soit cessible et qu’elle puisse s’étendre à une activité commerciale, ce qui n’était pas démontré, elle est inopposable au Syndicat des copropriétaires et ne permet pas de contrevenir au règlement ni à la destination de l’immeuble. Ainsi, les juges parisiens rappellent une idée forte : une autorisation administrative ne peut pas contrevenir aux stipulations du contrat entre les copropriétaires, savoir le règlement de copropriété.
Dès lors, le Tribunal juge que l’activité commerciale de location meublée de courte durée « affecte l’équilibre entre habitation bourgeoise et usage commercial au sein de l’immeuble » et porte atteinte à la destination de l’immeuble comme aux droits des autres copropriétaires. Dès lors, il condamne le propriétaire à cesser toute activité de location saisonnière de courte durée dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 2.000 euros par infraction constatée pendant six mois, ainsi qu’à déposer la boîte à clés.
4) Pourquoi la demande fondée sur les troubles anormaux de voisinage a-t-elle été rejetée ?
Parallèlement, le SDC sollicitait l’indemnisation du trouble anormal de voisinage subi depuis plus de deux ans. Le Tribunal rappelle que le Syndicat peut agir sur ce fondement contre un copropriétaire et qu’il a qualité pour obtenir réparation des préjudices ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, qui revêtent alors un caractère collectif.
Encore faut-il prouver le trouble. En l’espèce, le Syndicat produisait deux attestations de copropriétaires faisant état de sacs d’ordures et de linge sale abandonnés dans les parties communes, de dégradations causées par les valises, de nuisances sonores ou encore d’une porte d’entrée laissée ouverte, une attestation signée par l’ensemble des copropriétaires et des photographies. Le Tribunal juge pourtant ces éléments trop imprécis. Ils ne suffisaient donc à caractériser ni des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage, ni un trouble subi par l’ensemble des copropriétaires.
C’est tout l’intérêt de la décision : le Tribunal ordonne la cessation de l’activité « sans qu’il soit besoin en l’espèce de caractériser l’existence des nuisances alléguées ». Placé sur le seul terrain des troubles anormaux de voisinage, le Syndicat n’aurait vraisemblablement rien obtenu. Placé sur celui de la destination de l’immeuble, il obtient la cessation de l’activité.
5) Quels enseignements peut-on tirer de cette décision ?
Le premier enseignement est méthodologique. Face à une location de courte durée, le bon réflexe n’est pas de partir des nuisances, mais du règlement de copropriété. Il convient de vérifier la destination de l’immeuble, la présence et la portée d’une clause d’habitation bourgeoise, la répartition entre lots d’habitation et lots commerciaux, l’éventuelle interdiction des activités commerciales dans les étages et, enfin, les clauses relatives à la location des lots. C’est cette analyse qui permet de déterminer si une action est envisageable et sur quel fondement elle doit être engagée.
Le deuxième enseignement est probatoire. Lorsque le règlement interdit les activités commerciales dans les lots d’habitation, tout l’enjeu est d’établir l’existence de prestations para-hôtelières : conciergerie, ménage de type hôtelier, fourniture de linge et de produits d’accueil, services complémentaires proposés aux voyageurs… Cette preuve est rarement aisée à rapporter. Lorsqu’elle existe, l’annonce en ligne en constitue souvent le meilleur support, puisque c’est l’exploitant lui-même qui y décrit les services offerts. Une annonce pouvant être modifiée ou retirée à tout moment, il est vivement recommandé de la faire constater par un commissaire de justice, dès lors que l’activité est identifiée.
Le troisième enseignement concerne les nuisances. Elles ne sont pas inutiles : elles peuvent fonder une demande indemnitaire autonome et elles éclairent concrètement l’atteinte portée à la tranquillité de l’immeuble. Mais pour être retenues, elles doivent être documentées avec précision : attestations circonstanciées et datées, photographies permettant d’identifier les lieux, constats de commissaire de justice, signalements adressés au Syndic, etc. Des attestations générales, même signées par l’ensemble des copropriétaires, risquent d’être jugées insuffisantes.
Enfin, le cadre légal offre désormais de nouveaux outils. Le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme doit en informer le Syndic, lequel inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (article 9-2 de la Loi du 10 juillet 1965). Les règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi « Le Meur » précitée doivent, en outre, mentionner expressément l’autorisation ou l’interdiction de cette activité (article 8-1-1). Pour les règlements plus anciens, la modification prévue à l’article 26 d) suppose, comme on l’a vu, que le règlement interdise déjà les activités commerciales dans les lots qui ne sont pas à destination commerciale.
Il faut donc bien distinguer la preuve des nuisances de l’atteinte à la destination de l’immeuble. La première peut faire défaut sans que la seconde disparaisse. Pour le Syndicat, l’enjeu est de ne pas enfermer son action dans le seul terrain des troubles de voisinage, mais d’exploiter pleinement son règlement de copropriété et de rapporter la preuve de la nature réelle de l’activité exercée.
En clair, avant d’engager une action ou de proposer une résolution à l’Assemblée générale, le Syndic doit d’abord savoir ce que permet, ou interdit déjà, le règlement de copropriété. Dans bien des cas, la réponse s’y trouve.
Si cet article a suscité votre intérêt, n’hésitez pas à nous faire un retour et à le diffuser.
Notre cabinet se tient naturellement à la disposition des Syndicats et des gestionnaires de biens pour les accompagner dans l’analyse de leur règlement de copropriété et dans les actions visant à faire cesser les locations de courte durée contraires à la destination de l’immeuble.
D’ailleurs, parce que l’efficacité de ces actions dépend d’abord de ce que prévoit le règlement de copropriété, nous intégrons désormais l’analyse des clauses relatives aux locations de courte durée dans nos audits de règlements de copropriété. Cette analyse permet d’identifier en amont les leviers dont dispose le Syndicat et, le cas échéant, la pertinence d’une modification du règlement.
