Après un été marqué par des épisodes caniculaires exceptionnels, appelés à devenir plus fréquents, la question du rafraîchissement des immeubles en copropriété ne peut plus être regardée comme un sujet marginal.
En effet, sauf dans certaines régions, le taux d’équipement des ménages français demeure encore relativement faible et repose, pour 50% des ménages, sur des appareils mobiles (groupes mobiles monobloc). Il est toutefois appelé à progresser fortement dans les prochaines années, avec une multiplication prévisible des demandes d’installation de systèmes individuels de type « split » (v. en ce sens l’étude de l’ADEME de novembre 2021 « La climatisation dans le bâtiment »).
Dès lors, la quasi-totalité des demandes va concerner la mise en place de groupes de climatisation de type split individuels et, sur ce sujet, il existe déjà une littérature assez abondante, fondée sur de nombreuses décisions de justice. La question est d’autant plus actuelle que le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet dernier et désormais transmis à l’Assemblée nationale, comporte précisément plusieurs dispositions destinées à faciliter les travaux d’amélioration du confort d’été dans les copropriétés.
L’objet de cette note est de dépasser cette vision individuelle pour raisonner à une autre échelle : celle de la copropriété, tout entière. Il convient aussi de préciser que cet article, s’il aborde des questions techniques, n’a pas vocation à développer cet aspect qui n’est pas de notre compétence.
Face à la complexité juridique du sujet, notre équipe s’est mobilisée pour décrypter les textes applicables et vous fournir des explications claires et opérationnelles.
1) Comment encadrer la multiplication des installations individuelles ?
Comme indiqué précédemment, les copropriétés vont faire face dans les années à venir à une forte augmentation des demandes individuelles (et accessoirement à des installations « sauvages », à l’instar des bornes de recharge pour véhicules électriques).
Presque toujours, ce type d’installations permanentes (c’est-à-dire un système de type split), nécessite une autorisation préalable de l’Assemblée générale au visa de l’article 25 b) de la Loi du 10 juillet 1965, car elles modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et/ou touchent aux parties communes.
Or, les copropriétaires, réunis en Assemblée générale, ont tendance à refuser ces demandes du fait de la crainte de troubles de jouissance (nuisances sonores et émissions d’air chaud), et ce, d’autant plus que les copropriétaires se disent que, dès lors qu’une installation aura été acceptée, ils ne pourront légitimement pas refuser les demandes suivantes et que, de ce fait, les nuisances risquent d’être exponentielles.
Ces refus entraînent bien évidemment des contentieux, au visa de l’article 30 de la Loi (à la suite de ces refus, les copropriétaires sollicitent une autorisation judiciaire de réaliser les travaux). Il nous apparaît alors évident que les copropriétés ne peuvent avoir pour unique stratégie de refuser systématiquement toute demande, en espérant décourager tous les copropriétaires d’installer une climatisation.
Cette position ne sera pas tenable à terme si effectivement, et malheureusement, les épisodes caniculaires se multiplient. A plus ou moins brève échéance, au moins un copropriétaire obtiendra une autorisation judiciaire (notamment pour des raisons médicales, car dans certains lots d’habitation, la chaleur excessive met en danger les occupants) et, ensuite, il sera certain que tout nouveau refus sera abusif, en vertu du principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires.
De plus, il est possible que le Législateur adopte des modifications pour diminuer le pouvoir de l’Assemblée générale de s’opposer à de telles installations (v. les amendements adoptés par le Sénat au mois de juillet dans le cadre de la Loi de relance du logement précitée).
En outre, en l’absence de compteurs d’eau individuels, il est toujours possible qu’un copropriétaire installe, par dépit à l’insu de tous, une climatisation à eau perdue, bien que cette technologie soit strictement interdite en France par l’article 27 du décret du 16 juillet 1997.
Dès lors, la stratégie la plus sécurisante consiste à définir des règles d’installation communes et de les faire voter par l’Assemblée générale pour les rendre opposables à tous (l’idéal étant, d’ailleurs, de les insérer dans le règlement de copropriété).
Ces règles peuvent viser à imposer un emplacement des groupes de climatisation (qu’en toiture, qu’à l’intérieur des lots, que dans telle ou telle courette, etc. ) et/ou les caractéristiques des équipements installés (nombres maximums de décibels émis, obligation qu’ils soient reliés à une minuterie pour ne pas fonctionner la nuit, canalisation des eaux de condensat, etc.).
Cette démarche nécessite, par définition, que cette problématique soit anticipée. En effet, une fois que plusieurs groupes de climatisation sont installés, sans aucune cohérence dans l’immeuble, il devient très difficile d’arriver à instaurer des règles communes.
Cette logique d’anticipation n’est d’ailleurs pas nouvelle en copropriété. Elle a déjà permis d’encadrer, à différentes périodes, la multiplication d’équipements individuels appelés à modifier l’aspect ou le fonctionnement des immeubles, comme ce fut notamment le cas des antennes paraboliques dans les années 1990 à 2000.
2) La création d’installations communes est-elle plus efficace ?
Pour aller plus loin que la fixation de règles contraignantes pour installer des équipements individuels, la copropriété peut créer une installation commune de climatisation, ce qui lui permettra ensuite de refuser légitimement toute demande d’installations individuelles par la suite. L’avantage évident est l’harmonisation des installations au niveau de l’immeuble (et a priori une meilleure efficacité énergétique globale).
Ce type d’installation commune peut être de deux types :
1- Les installations communes basées sur un ou plusieurs groupes de climatisation communs :
Le principe général est d’installer un groupe de climatisation commun et d’ensuite de distribuer le froid dans les lots privatifs ou, au moins, de mettre en place une infrastructure commune sur laquelle viennent se raccorder les installations individuelles.
Un tel projet nécessite, par définition, une étude poussée de la part d’un bureau d’études techniques fluides et les difficultés techniques à résoudre peuvent être importantes. Nous ne développerons donc pas plus ce sujet.
2- Les installations communes reliées à un réseau urbain d’eau glacée :
Il s’agit, ici, de raccorder la copropriété à un réseau public urbain distribuant « du froid » sur le même principe que les réseaux de chaleur urbains, qui, eux, distribuent « du chaud ».
Ces réseaux urbains distribuant de l’eau glacée ne se trouvent à l’heure actuelle que dans quelques villes comme Paris, Lyon, Marseille et Nice et sont de taille assez réduite. Ces réseaux ont, jusqu’à présent, principalement été conçus pour alimenter des équipements publics et des immeubles tertiaires, à la fois parce que leur raccordement est techniquement plus simple et parce qu’il s’agit des bâtiments les plus fréquemment climatisés, plutôt que des immeubles en copropriété comprenant des lots d’habitation.
Toutefois, les pouvoirs publics affichent désormais la volonté de développer les réseaux existants et d’en créer de nouveaux (Engie et l’association Villes de France, qui représente les villes et agglomérations de 10.000 à 100.000 habitants, ont annoncé, le 16 juillet dernier, le lancement d’un programme pour assurer la réalisation de « 100 études de potentiel »).
L’objectif est d’augmenter le nombre de bâtiments éligibles (extensions et créations des réseaux) ainsi que la « densité » des bâtiments effectivement raccordés.
Pour les copropriétaires, l’avantage évident est que les nuisances générées par la climatisation (sonores et émissions de chaleur) sont déportées loin de leur immeuble. De surcroît, l’absence de tout groupe de climatisation à l’extérieur des bâtiments évite toute difficulté vis-à-vis du droit de l’urbanisme.
À l’instar des réseaux de chaleur, les copropriétés doivent souscrire un contrat d’abonnement de longue durée qui comporte une part d’abonnement fixe calculée en fonction de la puissance maximum souscrite, destinée à couvrir les investissements/amortissements de l’opérateur du réseau, et une part variable en fonction de la consommation effective de l’immeuble.
L’abonnée devra également supporter le coût du raccordement de l’immeuble au réseau et de l’installation d’un échangeur de calories. Ces travaux ne sont réalisés bien évidemment qu’une seule fois et, contrairement au réseau de chaleur urbain, ne bénéficient d’aucune aide financière (pas de CEE, donc).
Pour la mise en place de ce réseau primaire, il est nécessaire de pouvoir « tirer » des canalisations de la rue jusqu’à un local commun dans lequel est installé l’échangeur. Puis, et c’est indiscutablement la partie technique la plus difficile, il est nécessaire de créer un réseau de distribution secondaire dans l’ensemble immobilier afin de permettre à tout ou partie des lots de pouvoir bénéficier de cette climatisation commune.
La création d’une installation de climatisation commune est une approche très peu répandue à l’heure actuelle, pour deux raisons principales :
- Des difficultés techniques que cela génère (avec les conséquences financières en découlant).
- De la difficulté d’obtenir une décision favorable de l’Assemblée générale, en l’absence d’aides particulières.
Sur ce dernier point, il convient de rappeler que la Loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 ne font aucune référence aux termes « climatisation » ou « refroidissement ».
La seule mention en matière de copropriété apparaît dans l’article R. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation relatif à l’obligation de pose de dispositifs de comptage individuel pour les immeubles collectifs équipés d’une installation centrale de chauffage ou de refroidissement afin de répartir les frais en fonction de la consommation réelle de chaque lot.
Le Législateur ne s’est clairement pas encore emparé de cette question, contrairement au chauffage des immeubles, pour lesquels les dispositions légales (notamment au sujet des modalités de vote) et les aides financières existent et évoluent régulièrement par le biais des notions d’économies d’énergie et de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Il faut donc se contenter à l’heure actuelle des dispositions légales générales, c’est-à-dire de l’article 30 de la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose que :
« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».
Concrètement, le texte fixe, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36, en proportion « des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires », sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Il prévoit, aussi à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Ce texte permet donc parfaitement à l’Assemblée générale, à la majorité de l’article 25 f) (avec possibilité de seconde lecture à la majorité simple), de voter la création d’une installation de climatisation commune et de fixer les modalités de répartition du coût des travaux et des frais de fonctionnement entre les lots.
À ce sujet, il convient de rappeler que s’agissant d’un équipement collectif, ces coûts doivent être répartis selon les dispositions de l’article 10 de la Loi « en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ».
En la matière, les règles de répartition qui ont été fixées par la jurisprudence en matière de chauffage peuvent également être appliquées en matière de refroidissement, car la logique est indiscutablement la même.
La question sensible sera sans aucun doute la notion d’utilité objective, qui permet d’obliger un lot qui ne souhaite pas se raccorder à cette nouvelle installation commune à participer au financement de sa création et à une partie de son coût de fonctionnement (par exemple, la part fixe de l’abonnement en cas de raccordement à un réseau urbain), car ledit lot à la possibilité de s’y raccorder à tout moment.
Sur ce point, deux solutions juridiques sont envisageables :
Soit l’Assemblée générale vote la création de ce nouvel équipement au visa de l’article 30 précité et celui-ci « s’impose » à tous les lots qui ont la possibilité de s’y raccorder qui doivent donc y participer financièrement.
Soit un groupe de copropriétaires est autorisé à le créer pour leur seul usage, au visa de l’article 25 b) et, par conséquent, seuls ceux-ci y participent financièrement avec la possibilité pour les autres copropriétaires de s’y raccorder plus tard en réglant leur quote-part (comme pour la création des ascenseurs).
Notre cabinet se tient bien évidemment à votre disposition pour accompagner tout Syndicat des copropriétaires souhaitant engager une démarche en la matière, de la définition et la sécurisation de stratégies adaptées à chaque immeuble jusqu’à l’encadrement des installations individuelles ou la mise en œuvre de solutions collectives.
